我国住房租赁法立法宗旨的选择——美、德两国立法例的启示.pdfVIP

豳豳 图 2013年第4期 我国住房租赁法立法宗旨的选择 关、德两国立法例的启示 ■周 瑁 美、德两国住房租赁法均是将保护承租人的合法权益作为其立法宗旨。之所以如此，主要是源于住房租 赁 自身的特性，即由住房租赁合同中双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面明显的不对等性决 定的。笔者认为，我国宜借鉴美、德两国立法例，将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的立法宗旨，并以 此为主线设计相关制度。 【关键词】出租人；承租人；住房租赁；立法宗 旨 【中图分类号】DF59 【文献标识码]A [文章编号]1004—518X(2013)04—0143—05 【基金项 目】教育部人文社会科学研究一般项 目 “住房租赁法的立法宗旨与制度建构”(11YJC820179)、 “高水平特色法学学科建设与人才培养工程(985工程)” 周 瑁，华东政法大学经济法学院讲师，硕士生导师，法学博士。(上海 201620) 立法宗 旨是法律的目的和立场的集中体现，正确界 移转给承租人外 ，出租人基本上不负担任何义务。…但 自 定立法宗 旨无疑是实现立法科学性与实效性有效统一 2O世纪60年代末开始，美国住房租赁法改弦更张，逐渐 的一项基本保障。我国若要建立健全住房租赁法律制 完成了从出租人优位到承租人优位的蜕变，保护承租人 度 ，首先就须明确其立法宗旨。本文拟参酌美、德两国立 的利益成为新的住房租赁法的基本立场，诸多限制出租 法例，通过分析住房租赁的特性，探究其立法宗旨，以期 人权利、提升承租人地位的法律举措被立法或司法所采 对完善我国相关法制有所助益。 纳。 一 、 美、德两国住房租赁法的立法宗 旨 1．可居住性默示担保义务。即便租赁合同中无明确 美、德两国分属英美法系与大陆法系，法律传统截 约定 ，出租人也有义务担保租赁房屋在租赁开始时乃至 然不同，但就住房租赁法的立法宗旨而言，二者却颇为 整个租赁期间适合人们居住。例如，美国 佛《蒙特州法 一 致 ，也即都是将保护住房承租人的合法权益作为相关 典》第 4457条第 1款规定：“在任何住房租赁中，出租人 法律的基调和主线。 均应担保租赁房屋在整个租赁期间安全 、卫生，适合人 (一)美国 们居住 ，并符合建筑、住房、健康等方面的法律规定。” 在相当长一个历史时期里，美国住房租赁法明显偏 2．减损义务。倘若承租人在租赁期限届满前擅 自搬 向于出租人的利益，出租人享有一系列、几乎不受任何 离了租赁房屋，出租人不得任由房屋空置，而是有义务 限制的权利，而在另一方面，除了应将租赁房屋的占有 通过将房屋另行出租给他人等方式减少损失。例如，美 143 江西社会科学 2013．4 国 《得克萨斯州财产法典》第 91．006条规定：“(1)如果 8章第 5节第 2目)，以切实维护住房承租人的合法权 承租人违反租赁协议抛弃了租赁房屋 ，则出租人有减少 益 。 ’ 损失的义务；(2)租赁协议中倘若存在免除出租人减损 德国 《使用租赁法改革法》通过后，德《国民法典》中 义务的条款，则该条款无效。” 的住房租赁制度可谓焕然一新，增加了许多加重出租人 3．侵权责任。出租人应尽到合理的注意义务以免承 责任、保障承租人利益的内容。 租人遭受损害