中原江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书192008年.pptVIP

骏凯豪庭商业街策划建议书 广东中原地产代理有限公司 2008年8月14日 江门住宅市场分析----宏观市场 江门的楼市一直被认为是珠三角地 区的楼市洼地，但从2006年开 始，随着外来大型房地产商的登陆，江门 楼价迅速攀升.在火爆的2007年，部分楼 盘的电梯洋房楼价攀升至5000元左右， 2007年全年的均价从2000元/㎡上升到 3436元/㎡。2008年江门楼市受全国楼市 的影响开始进入调整期，市场观望气氛较 为浓厚，住宅成交量有一定下降，但是由 于江门楼市的“洼地”优势，市场刚性需求 的存在，随着市民对楼市信心的恢复，江 门楼市将重新回到快速发展的轨道。 从图表看到，80平方以下的小户型约占总成交量的13%，80-120平方中大户型产品占到45%，而120平方及以上大户型产品的占总成交量42%以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。 图表显示, 合同签约总量中，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对 主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占14%，两房及以下和三房占总 量的80%以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下， 中小户型必然热销。 以上数据显示，3000元/平方以下单价占总成交的61%，可见经济型住房 仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。 江门本地市场上供应的楼盘，大户 型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例 而小户型产品的供应明显不足。因为去 年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏 大，使得房屋总价过高，超过了大部分中 等收入家庭的购房能力。大量真实的需求 被抑制，导致了成交量的萎缩。由此可看 出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态 ，需求市场和产品市场根本无法同步。 目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异，以洋房为例，蓬江区均价最高，江海次之，新会洋房均价最低；同一地段的不同楼盘之间价格差异也十分明显，如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元/平方，甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间，价格差异也是非常明显。 江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德 中山也有部分人到江门投资置业，而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。 从上述数据来看，与07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外， 成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状 态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成 交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。 在户型结构上，三房户型需求量最大， 依然是市场交易的绝对主流；两房及以下 和三房占总量的80%以上，由此可见中小 户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江 门市民有关，另一方面与当地市场住宅产 品的供应结构有关。 房屋单价在 3000 元 / 平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的60%以 上；同时3000-6000元/平方米的产品占总成交量的30%，环比提高了20%，这说 明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价。 新会上半年楼市分析 图表显示：今年1-6月份新会楼市总体走势平稳，带小区管理的商品住宅均价明显要高 于普通商品住宅的价格,价格波动的幅度较小, 一直维持在3000元/平方米左右的水平,说明市 场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定，1-3月成交均价呈递增的状 态，3-6月走势较为稳定，其中6月份较5月份均价有525元的涨幅，这和6月份有别墅新盘的 推出有关。 在售住宅项目价格分析 数据显示：洋房方面江海、 蓬江属市中心地段，价格较高，均价达到4131元/平方米； 而新会的洋房均价为3270元/平方米，与市区均价相差861元/平方米。别墅方面，由于江门 市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然环境优于江门市 区，且别墅密度低，于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区洋房均价为3500元/ 平方米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。 在售住宅项目产品分析 由图表可看出，江门市区在售住宅产 品以面积在120平方以上的三、四房中大 户型产品为主，而120平方米以下的中小 面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时 别墅等高端住宅产品在所供应的产品总 量中也占了很大的比例，一定程度上造 成了江门住宅市场供应结构的不合理。 客户群分析 随着江门经济的持续发展，将会吸引更多的外地人口尤其是外地优秀人才的进入，外来人 才在江门安