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客户入住管理 客户入住管理 学习内容： 一、PM前期介入与接管验收 二、客户入住管理概述 三、入住管理标准作业规程 四、装修管理概述 五、装修管理标准作业规程 一、物业管理前期介入 ——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。 前期介入的主要目的 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。 前期介入的必要性 减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行 促进物业的销售 前期介入的重要意义 对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。 PM前期介入的类型 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。 早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。 中期介入：是指物业管理企业在方案设计阶段的介入。 晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。 与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究 → 退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段 介入施工建设阶段 介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入 PM前期介入流程图 PM前期介入的主要内容 立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。 （可减少决策中的风险性。） 规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。 施工建设阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。 竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。 二、物业竣工验收 ——工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交付手续。在办理交付手续时，须经开发单位或专门组织的验收委员会对竣工项目查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为竣工验收。 认真参与竣工验收，严格把质量关。 通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备。 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。 PM企业在竣工验收过程中应注意的问题： 竣工验收的种类 隐蔽工程验收 单项工程验收 分期验收 全部工程验收 竣工验收的实施 竣工验收的工作程序 1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。 2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行验收。 3、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。 4、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。 5、办理工程交接手续。 竣工验收的依据和标准 竣工验收时需移交的材料 竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节。《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等的要求，结合各地区的实际情况，制定竣工验收办法。 三、接管验收 ——指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 物业接管验收的主要作用 1、明确交接双方的责、权、利关系 2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益 3、为后期管理创造条件 接管验收与竣工验收的区别 验收目的不同 验收性质不同 验收条件不同 交接对象不同 验收阶段不同 物业接管验收的实施 早期介入 签约前的洽商 制定详细的接管验收计划 着手制定管理公约及一系列管理制度 建立与社会协作单位的联络 人员培训 协助房地产开发商售楼 检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件 开始接管验收 接管验收的程序 新建房屋 原有房屋 物业接管验收应提交的资料 新建房屋接管验收应提交的资料 原有房屋接管验收应提