小产权房权属问题研究.pdf

中文摘要 小产权房是近年引起社会广泛关注的现象。早在上个世纪后期随着城市面积 的迅速扩展，小产权房就已经出现了，因为当时其与正规开发的商品房的价格差 别不大，所以并没有引起太多的关注。近几年来，由于城市商品房价格节节升高， 大多数城市工薪阶层无力承担动辄几十万、上百万的房价，不少人把目光投向了 价格相对低廉的小产权房。但是，我国现行房地产法律规定，在农村集体土地上 建设的房屋不能对外销售。所以，在对待如何解决目前大量存在的小产权房的权 属问题上分歧很大。从长远来看，政府让利于民，让土地真正成为农民的财产， 将小产权房权属合法化，是一件利民又利国的事情。小产权房这一概念在不同情 况下有不同的含义。本文所讨论的“小产权房指在农村集体土地上享有该土地 所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设，并由该乡镇政 府或村委会制作权属证书的房屋。与“大产权房’’相比，小产权房没有政府房产 管理部门颁发的房产证，现行法律不允许其对外销售，转让时易引起权属纠纷。 小产权房的出现有其社会历史背景和经济原因。某些地方政府的土地财政导 致房价攀升是小产权房在其城郊大量出现的社会经济原因。对于地方政府而言， 自上个世纪90年代以来，土地出让会和各种相关税费己成为当地财政收入的主要 来源。伴随着地方政府的土地财政行为，城市房价水涨船高。国家对房价调控失 职是造成小产权房大量出现的背后原因。这些年来，由于政府在如何处理发展经 济和改善民生的关系上存在误区，手段当成了目的，颠倒了目的和手段的关系。 在房价不断走高的情况下，价格相对低廉的小产权房给城镇居民带来了实现“居 者有其屋”的可能，农民也享受到了土地增值带来的利益。小产权房给买卖双方 带来的利益是其迅猛发展的直接诱因。 解决现有的小产权房权属问题必须寻求其合法化的途径。检讨我国当前的征 地补偿制度，让农村集体土地真正成为农民的财产。借鉴中央及地方政府解决小 产权房权属问题的做法与经验，建议通过立法将小产权房的权属合法化。重新审 1 视我国的城乡二元土地流转机制，反思现行法律限制农村建设用地流转的有关规 定，借鉴一些地方政府土地改革的实践经验，通过立法建立农村建设用地流转制 度，从根本上解决小产权房权属问题。 关键词：小产权房权属；合法化；农村建设用地流转 Abstract Small isa t11atat眦欢smuchattention． widespreadphenomenon propert)，llouse oftlle house aSinlatelaSt cities，small As expallsion ri曲t e砌y cenn彤w曲merapid tocomeint0 that didnothaVea in oVer time，because bigedgeprice begall sight．At toomuch iIl did110tattract wllichareconstmcted way，协ey apartments regular tlle ofthehouse sala巧e锄ers attemion．These rocketing pric