中原地产深圳坂田光浩上城项目定位策划分析报告.pptVIP

1 1-151 Keep walking，走向未来的精彩光浩坂田项目策划报告 深圳市场供求分析 深圳市场新增供应分析 深圳市场户型供应分析 深圳市场各区价格分析 2007供求比·宝安区 2007年第一季度宝安区供应40.99万平方米，成交63.24万平方米，供求比0.65，比上季度下降43%，供不应求。 均价·宝安区 07年第一季度宝安区成交均价10729元/平方米，环比06年第四季度，上升14.9%，同比06年第一季度，上升60.7%。 2007供求比·龙岗区 2007年第一季度龙岗区供应25.4万平方米，成交41.6万平方米，供求比0.61，比上季度下降16%，供不应求。 均价·龙岗区 07年第一季度龙岗区成交均价7957元/平方米，环比06年第四季度，上涨10.5%；同比06年第一季度，上升42% 中原三级市场买卖成交 一季度中原二手房买卖成交5080套，环比06年四季度上涨18％；同比去年一季度上涨57％。市场交易非常活跃。 一季度龙岗区二手房买卖成交888套，环比06年四季度上涨20％；同比去年一季度上涨106％。 政策影响分析 物权法的颁布，物业税呼之欲出 《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。 ——物权法四大亮点： 1、住宅建设用地使用权期间届满自动续期； 2、业主的自治权； 3、建筑物区分所有权； 4、细化拆迁补偿； 《物权法》，给物业税的开征提供有力的法律支持，使沸沸扬扬“折腾”了四年的物业税迎来了一片曙光。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。该税项的开征需要以财产的产权界定为前提，这就是为什么它要以《物权法》实施作为前提的原因。 政策影响分析 尽管国家出台了一系列调整住房供应结构、稳定住房价格的政策和措施，加快开发建设中、低价位和中、小户型的普通商品房，但由于房地产开发项目一般需要两年左右的周期，因此在短时间内难以迅速增加市场供应量，进而改善供求关系，遏制房价的过度上涨。 2007年后市展望 龙坂市场区域划分 坂田片区分析 龙坂片区三级市场分析 龙坂市场未来竞争供应量分析 龙坂片区未来2年内龙华竞争项目 龙坂片区未来2年内二线拓展区竞争项目分析 龙坂片区未来2年内坂田竞争项目分析 客户来源 从四项目客户分析来看，都涵盖了关内的普通白领、华为富士康员工、龙坂私企业主等。 置业驱动因素 　二房可以变三房，一变就是大了二十多个平米啊。本来想买三房的，后来一看有那么好的户型，就选择了两房，管理费还是交二房的，有什么不好？ 　深圳压力大，我和女友第一次置业，不想压力太大，深圳的发展是有目共睹的，南山在2003年时又哪里不是工厂到处都是。前海那里连个的士都打不到，当年半求不是说，宁选后海一张床，不选前海一间房吗？现在呢？星海名城第五公社开盘，大门差点都冲破了，风华的五期也开价10000以上，二年前又有谁想到连南山最差的前海也是飞黄腾达到要卖这么高？二年后的龙华会是如何？谁敢说？ 　现在龙华新一点的楼盘，三房差不多都是六十万左右。以后发展好了，关口那么多的路在建，一但修好了，交通好了，三房都能开价到七十万左右了，我不信没有人要它！（我可能是乐观了一点，但这是有可能的。） 　我看了新火车站的位置，离我们不远，我们这个小片区也是在二线拓展区内的。并且深圳政府近五年的重点发展区域就是在这一区，还是有点小发展的，可留可守哦。城色附近将会出现一个“民安社区公园”以及一系列的商业和娱乐设施，而且梅陇镇的一部分商业配套已定在民安路的南北街区。如此看来，我们的小城色还是比较乐观的。 　我很喜欢七里香榭的户型，特别是四房带庭院的。 　二线拓展区的发展，特别是新火车站和4号线的开通，这一片区还是挺值得期待的。毕竟是70年的投资。 　赠送面积够大。我买的131平方有30多个平方米赠送。且日后的转让还是普通住宅标准（没过144平米）。　 　目前新批的商品房以后销售时均不允许再赠送面积（包括凸窗和露台），文件已开始实行。以后就是价格降了也请将这部分算进去再比较。 　七里香榭的批地时间是2005年，比别的好多1993年的盘好多了。这是很需要注意的。?? 遗憾：小区、车位、电梯等小了点，但是想开点，没有十全十美的事。 我买的是第五园的叠院，我喜欢它的中式风格，又是万科的品牌，还是值得购买的。其次对于龙坂片区的未来还是挺看好的，未来如果有再大一点的TH户型，我也是会考虑的。如果没有，也可以考虑作