2007年北京写字楼市场分析报告.docVIP

2006——2007年北京写字楼市场分析报告——高力国际 1、经济概述Economic?Review?? ????2006年北京累计实现地区生产总值7720.33亿元，按可比价格计算，比上年同期增长12%，其中房地产业累计实现生产总值478.81亿元，同比增长2%。2006年北京市完成全社会固定资产投资3371.5亿元，比上年同期增长19.3%；其中房地产开发投资完成1719.9亿元，增长12.8%。? 表一：北京市主要经济指标?? 指标 2001 2002 2003 2004 2005 2006? 1Q2007 北京?GDP 11.0% 10.2% 10.5% 13.2% 11.1% 12% -?-?- 中国?GDP? 7.3% 8.0% 9.1% 9.5% 9.9% 10.7% -?-?- 通货膨胀率 -?-?- -?-?- 0.2% 1.0% 1.5% 0.9% -?-?- 基础贷款利率(一到三年期商业贷款利率) -?-?- -?-?- 5.49% 5.76% 5.76% 6.3% -?-?- 资料来源：北京市统计局，?北京高力国际物业服务有限公司? 图一：北京GDP增长率vs.全国GDP增长率 ????????? 资料来源：北京市统计局，北京高力国际物业服务有限公司??? 2、北京整体写字楼市场Overall?Office?Market?? 2.1?整体供求状况Overall?Supply??Demand?? ????2007年年初，北京写字楼市场供应非常集中，并且项目的体量比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。并且2007年第一季度，写字楼市场的吸纳量也是非常可观的，其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。因此，本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。写字楼投资市场依旧活跃，本季度又有新的项目收购案发生，海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来。图二：北京写字楼市场总体供应趋势? 资料来源：北京高力国际物业服务有限公司? 2.1.1?供应情况Supply?? ????2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入住，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼——威盛大厦。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。详情请参阅表二。? ?? 表二：2007年第一季度主要入住项目列表? ?项目名称 ?区域 ?建筑面积(平方米) ?使用率 ?租金报价（US$/月/建筑平方米，含物管费） ?销售报价（RMB/建筑平方米） ?入住率 华贸中心I CBD 167,000 72% 35-45 ------ 25% 远洋国际中心 CBD 85,300 70% 28 ------ 35% 北京万达广场II CBD 48,000 75% 30 40,000 25% 万通中心 CBD 85,000 71% 22.5 22,000 26% 中国网通大厦 金融街? 147,000 70% ------ - 100% 凯晨广场 金融街 194,000 71% 38 36,000 30% 威盛大厦 中关村 50,000 70% ------ ------ 100% 合计 ?--- 776,300 --- ----- ----- --- 资料来源：北京高力国际物业服务有限公司.??????????????????????????????????????入住率/销售率以发展商提供的资料为准? ????截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12,322,363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。? 图三：北京写字楼库存量（按级别）－?截止到2007年1月 ?? 资料来源：北京高力国际物业服务有限公司? ????本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多的百分点。北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的