2011年成都房地产市场研究年度报告_129页_中房信.docxVIP

]目 录第一章 市场背景篇1一 、城市经济11、GDP12、工业增加值13、进出口14、固定资产投资15、社会零售总额1二、城市房地产与经济发展的关系11、GDP与房地产市场12、CPI对房地产行业的影响13、M2、调控与房价1三、土地市场11、土地供求分析12、热点地块分析1第二章 市场分析篇1一、商品房市场11、商品房市场综述12、商品房市场供求分析13、商品房市场新增供应分析14、商品房市场成交分析15、商品房市场的价格分析1二、商品住宅市场11、市场综述12、供求关系分析13、供应量分析14、成交量分析15、成交均价分析16、项目1三、办公市场11、市场综述12、供求关系分析13、市场供应量分析14、市场成交量分析15、成交价格分析16、个案分析——新世纪环球中心1四、商业市场11、市场综述13、市场供应量分析14、市场成交量分析15、成交价格分析16、个案分析——龙湖时代天街1五、两限房市场11、市场综述12、量价分析1六、产品篇11、产品综述12、案例分析1七、营销篇11、营销综述12、广告媒体投放分析13、营销策略盘点14、案例解析1第三章 2012年房地产市场走势预测1一、房地产行业政策预测1二、土地市场趋势预测1三、房地产市场走势预测1四、总结1第四章 区域数据篇1一、主城区数据11、城东12、城南13、城西14、城北15、城中1二、郊区数据11、龙泉12、郫县13、双流14、温江15、新都1第一章 市场背景篇一 、城市经济1、GDP图 1-1- 1 2003年-2011年1-11月成都GDP走势数据来源：成都市统计局2011年1-11月成都市实现生产总值6263亿元，同比增长15.1%。虽然限购给房地产市场带来了不小的影响，但是整体看来，成都地区GDP还是呈现了强劲的增长势头。2、工业增加值图 1-1- 2 2002年-2011年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)数据来源：成都市统计局2002年-2011年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2011年达到峰值1979.3亿元，同比上年增长22.1%。3、进出口图 1-1- 3 2001年-2011年1-11月成都进出口总额走势数据来源：成都市统计局成都进出口总量呈逐年递增态势，2011年成都进出口总额达到了341.1亿，同比上年增长了52.2%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。4、固定资产投资图 1-1- 4 2003年-2011年成都房地产投资走势数据来源：成都市统计局从2003年-2011年1-11月成都房地产投资走势来看， 2011年成都固定资产投资总额达到4471.9亿元，房产投资总额1411.57亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到23.7%。5、社会零售总额图 1-1- 5 2002年-2011年成都社会消费品零售总额走势数据来源：成都市统计局2011年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2575.4亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。二、城市房地产与经济发展的关系一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。1、GDP与房地产市场图1-2- 1 2003-2011年成都地区年度生产总值及增幅走势数据来源：成都市统计局从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.10%。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。2、CPI对房地产行业的影响图1-2-2 2010年—2011年11月成都地区各月CPI走势数据来源：成都市统计局通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2011年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。而房地产投资不再是居民的投资首选。3、M2、调控与房价图1-2-3 2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较单位：亿元（左轴），元（右轴）数据来源：中国人民银行，CRIC从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控影响。房价基本与去年房变动不大。成都作为一线城市，调控的作用大于M2的作用。预计2012年成都市房价趋稳。三、土地市场注：1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉；2、土地用途划分是以主体用途为准，例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地；3、公告土地不包含土地预公告。1、土地供求分析（1）、市场概述供应成交总量概况2011年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强