北京东直门来福士购物中心深度研究分析报告（中）.ppt

北京东直门来福士购物中心深度研究分析报告 (中） 2006年11月，随着簋街的改造，不少人气挺旺的小店迁走了，簋街虽然已经不敌当年的繁华，但是人气依然还在。如今簋街已经形成了拥有46家餐馆，汇集川、鲁、苏、粤、清真等众多风味的“不夜街”。 2002年8月，拆完重建的簋街东半部重新开张。8月28日首届麻辣龙虾节成功举办，簋街复兴了。 在这条全长1442米的东内大街上，聚集了近200家饭馆 ，密度之大，全北京恐怕再也找不出第二条来。周围使馆林立,造就了簋街得天独厚的地理优势，每年仅外宾为簋街创造的利润就高达3500万元。 形成 复兴 形成于１９９５年前后，当时社会就业人员面临供大于求的局面，政府鼓励自谋职业，京城又有吃早点难的问题，于是几家小吃部就陆续开张了。随着社会的发展，人们对夜生活的需求越来越大，而北京又极少有吃夜宵的地方，小吃部的老板们就商量着联合搞一个通宵营业的小吃街，簋街才有了雏形。 2000年，东直门地区拆迁工作开始，到2002年初，1.5公里长的簋街大半条街的店面被拆除，簋街只剩西边的“半壁江山”，只剩40几家苦苦支撑。拆迁之后，又遇上道路改造，路两旁都在挖沟，严重影响了餐馆的生意。 2003年的非典又使一大半店铺关门，很多餐馆被迫送起了外卖，簋街又一次面临危机。 繁华 消失 复兴 衰败 2003年非典解除，簋街举办了“狂欢夜”，这也标志着簋街的二次复兴！ 现状 簋街发展历程 餐饮街评析 簋街是北京历史最为悠久的餐饮街，通过自身的不断调整从而成为北京最有影响力的餐饮一条街。 平民化的价格及周到的服务是这条街生意火暴的主要原因。 簋街在北京餐饮业地位极其特殊，其每一次餐饮口味及菜式的调整都几乎影响着整个北京餐饮业的跟风模仿。 由于餐饮目的性强，故而其能够为区域商业各项目带来大量潜在消费者。 24小时营业的簋街对于周边商业营业时间的延长也大有帮助。 4.4来福士、银座MALL、国盛中心竞合关系 周边年轻时尚白领均为三个项目主要目标客群。 银座MALL及国盛中心直通地铁及机场快线，相对来福士而言更具备吸引流动人口随机性消费的可能。 国盛中心体量优势明显，未来经过合理规划能够有效将东直门交通枢纽人流转化为客流。 竞争关系 合作关系 东直门交通枢纽汇聚了机铁快线、地铁2号线和地铁13号线，并拥有多条公交线路，机铁快线开通后预计东直门区域日均人流量能达到100万人次。 东直门区域人流旺盛，区域商业远未饱和。 国盛中心年底开业后将极大的完善区域业态丰富程度。 通过合理的错位经营，区域项目将能够分享交通枢纽所带来的大量人流。 5.1项目定位 项目定位： 针对年轻白领的时尚主题购物中心 项目位置： 东城区东直门立交桥西南角 目标人群： 拥有超生活理念的中高消费者(专业人士，经理 公务行政人士25-45岁) 人流构成： 来自于东直门换乘的旅游人群 来自簋街的消费人群 来自该区域高档商务写字楼的白领阶层 来自当代MOMA、NAGA上院等高档公寓的商务人群 来自使馆区的外籍人士 ★ 项目区域目前发展状况及特色： 餐饮：以簋街为代表的特色餐饮 商务：沿东二环的综合商务地产板块 商业：东方银座Mall，国盛中心等大型购物中心 交通：地铁2号线、13号线、机场快轨、市区公交、市郊长途、出租车、自行车 等多种交通方式实现立体换乘 。 人流：日均客流量达15万人次 评析 项目所在区域初步具备了商圈的规模，过去“有商务没商业”的状况得以改善 伴随东直门交通枢纽工程的完工，给该区域带来大量的人流 身处央企总部云集的东富之地，拥有潜在消费支持人群 未来，如何吸引白领时尚人群是今后项目首要要解决的问题 商圈规模尚未成熟，加之项目自身体量限制，在吸引人流方面尚处于培养阶段。 项目针对周边办公人群多的特点将目标人群定位于具有中高消费能力的年轻白领较符合区域特征。 通过对项目的实地考察，可认定项目的业态规划与品牌落位基本与其对目标人群的定位相契合。欠缺之处在于定位中的时尚主题不够突出，各层品牌档次及构成与其预设主题尚有距离。 5.2业态布局 规划： 现状： 项目业态涵盖零售和餐饮 以时尚服饰、美食荟萃、生活型态三部分为主题 每一楼层有不同主题，整体符合年轻、时尚的主题。 一层以时尚服饰为构成主体，配合哈根达斯、欧诗丹等快速消费品牌。 二层以时尚服饰为构成主体，给以HM、ZARA等快速时尚品牌，体现风尚主题。 三层以潮流服饰为构成主体，并有巴贝拉做餐饮主力店。 四层以时尚服饰为构成主体，体现时尚动感。 五层以餐饮为构成主题，均为大面积品质餐饮店铺。 负一层以生活小铺和特色美食小店为主体，显得较有特色。 评析： 零售和餐饮业态紧抓年轻白领所好，对周边商务人群的考虑在餐饮部分也有所体现 1-4层以时尚服饰为绝对主体，并以服饰类型作为楼层主