北京丰台区域房地产分析暨蓝光云鼎项目营销思路.ppt

目标解析 产品具备一定的通透性和舒适性，且LOFT户型产品附加值高 产品分析 外廊设计使得一大部分户型具备一定的通透性，保证产品的舒适度 不同于常规的LOFT设计，采用两层复式户型设计，体现产品的高附加值 产品空间使用率高，价值得到最大体现 产品分析 上层 下层 走廊 由于LOFT产品的上层空间面积覆盖下层的走廊面积，因此使得产品本身的高使用率得到进一步提升，初步估算LOFT产品的使用率可高达120% 飘窗设计，提升产品的采光性和通透性，且给予面积赠送，增大户型使用空间 本体小结 属性特征： 1、LOFT为项目的主力产品，且户型分布位置较好，景观资源优势突出，未来产品价值提升最大化的主要因素； 2、项目体量较小，有利于对产品自身细节的打造； 3、产品具备一定的通透性和舒适性且空间使用率高，产品附加值得到最大化实现； 4、项目周边配套设施成熟完善，生活氛围浓厚，能满足居民日常生活需求，具备较强的居住氛围； 5、项目建筑风格及立面材质体现体现高端品质； 项目属性——实用型loft产品高品质城市插件项目 销售现状： 目前现场缺乏销售力，项目卖点不够清晰 开发目标 企业战略目标 此项目为蓝光地产进军一线核心城市的首个作品，通过发挥自身优势打造产品，成功树立蓝光地产的品牌认知，为全国战略格局的打造做好基础； 项目开发目标 项目层面：保证项目安全，速度 价格 ； 品牌层面：品牌安全落地，树立品牌形象； 打造精品社区，树立品牌形象 面临问题 如何亮相北京市场，实现品牌价值目标？ 项目价值点梳理 制定有效的营销策略 发现机会，寻求突破之道 项目判断 Ⅰ定位篇 机会寻找 定 位 区域机会 早年开始建设的成熟居住板块，生活配套完善，交通便利 区域分析 售完 2005年8月 6400 68㎡一居、104㎡两居 和园居 售完 2005年6月 9600 90㎡两居 名都家苑 售完 2005年3月 7800 140-160㎡三居 时代风帆 售完 2004年3月 5300 90-110㎡两居 润景家园 售完 2004年4月 5600 95-115㎡两居 首座绿洲 售完 2004年3月 8000 100-120㎡两居 瑞丽江畔 售完 2004年3月 5800 76-97㎡两居 兴琦家园 在售 2003年12月 20000 60㎡两居、90㎡三居 星河城 售完 2003年9月 4800 100-115㎡两居 未来明珠家园 售完 2002年3月 4180 60-90㎡两居、120㎡三居 明日嘉园 售完 2001年5月 5300 290㎡联排 未来假日花园 售完 2001年3月 4030 60㎡一居、110㎡两居 旭日嘉园 销售情况 入市时间 销售价格(元/㎡) 主力产品 项目名称 2001-2005年期间，马家堡片区大量商品住宅入市 早年开始建设的成熟居住板块，生活配套完善，交通便利 区域分析 D 公益西站 D 角门西站 10号线 4号线 丽泽商圈 城南大道：区域唯一集中大型商业配套 本项目 地铁规划： 4号线：地铁4号线已经开通，4号线延长线（大兴线）预计在2010年底开通，将形成贯通北京西部南北向的重要交通线路； 10号线：10号线南段将于2012年通车，与4号线在角门西站实现换乘； 商业圈规划： 金融街：城市西部核心； 丽泽商圈：定位北京的“新兴的金融功能区”之一，已经被列入“北京市2009年重点建设工程”。按照北京市政府计划，到2020年完成建设时，丽泽金融商务区将成为聚集国内外新兴知名金融机构的高端产业功能区，至少吸纳7万人就业。 城南大道10万平米商业配套已经售完，并有50%已经开始营业，以大型商场和超市为主 市场机会 新政出台主要打击投资及多次购房，区域小户型项目受新政影响有限 大势影响 新政出台之前，区域在售项目京投快线每月去化速度为80套左右，成交价在23000元/平米，且于3月全部售罄，新政之后在售项目7克拉于6月19日开盘，截至目前为止已成交128套，成交价格为27000元/平米，与新政之前相比有明显涨幅，说明新政的主要打击对象对多次购房者，而对小户型、首次购房客户为主的项目影响较小 区域在售项目较少，平台价格为27000-28000元/平米，区域在售产品以中小户型为主 市场平台 当前区域在售项目盘点 二手房盘点 在售项目较少，严重供需不平衡 平台价格快速上涨，已经达到…——说明区域购买实力较强，且供需矛盾突出 在售产品… 聚焦7克拉、石榴派（同期竞争、同类产品）——为本项目核心竞争和分流竞争 区域在售项目较少，平台价格为27000-28000元/平米，区域在售产品以中小户型为主 市场平台 开盘三日内，一次性付款95乘95，按揭98乘95，开盘5日内签约还送两年物业费。额外赠送：3.1米平层户型与4.2米阁楼户型均精装交房，