浅谈当前房地产开发企业资金管理.pdf

科技信息 0财税纵横O SCIENCE＆TECHNOLOGYINFORMATION 2009年 第29期 浅谈当前房地产开发企业资金管理 程志超 (西安高科(集团公司 陕西 西安 710075) 摘【 要 】资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。本文在分析当前房地产企业资金管理现状和问题的基础上，从科学安排资金的收 入和支出、加强资金的计3t,】管理和调度 、开展开发资金的多元化融资、加强资金管理信息化平台建设等方面提 出了加强资金管理的措施。 【关键词 】房地产开发；企业 ；资金管理 O．引言 定资金使用方案 ，综合平衡和编制单位 的资金总预算。年度预算侧重 房地产企业是指从事房地产开发 、经营、管理和服务活动 ，并以营 于全年资金的平衡与预算 ，月度执行预算主要用于月度的资金调度与 利 为 目的进行 自主经营、独立 核算的经济组织 。通常是按照房地产 企 控制。预算管理的关键点在于企业现金流和开发项 目数量 、开发进度 业 的经营 内容对其进行划分 ，如常见 的房地产开发企业 、房地产 中介 的精准匹配和衔接 。企业应通过不同的资金预算形式 ，将不 同阶段的 服务企业 、物业管理企业等 ，本文所指的房地产企业 以房地产开发企 资金流与企业非项 目资金流进行统筹汁划和平衡 ，为合理调配和使用 业为主 ，兼及其他类型。房地产资金管理是指房地产企业在房地产开 资金服务。 发 、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理 ．它是房地产财务管 2_3开展开发资金的多元化融资。房地产行业作为一个资金密集 理的核心内容 。房地产开发与建设．如住宅、商业设施、办公大楼的建 型行业 ．如何解决其融资问题，以及拓宽其融资渠道是一个非常现实 设 ，以及相应的基础设施建设 ，通常需要开发商投人大量的资金。同 而又紧迫的问题 。企业融资方式的优劣也直接影响着融资成本的大 时，房地产开发经营的各个阶段 ，都需要资金支出，特别是在前期开发 小 ．关系到开发效益的好坏 。目前我国房地产开发资金虽然已在 多元 和建造阶段 ，这种支出需要较长的时问才能收回。随着开发商从第一 化方面迈开 了步伐 ，但还大有拓宽的余地 例如：现有渠道 中的自有的 阶段进入到第 四阶段 ．支 出的最终 回收越来越近，但需要的资金也越 比重就非常小，从打造坚实的资金链的 目标出发 ，资本市场 的其它直 来越多，收支变异程度极大，加强房地产企业开发经营资金管理 的最 接融资渠道和间接融资渠道都亟待开拓 ，比如上市 、房地产信托类基 主要 的目标是提高资金供应 的及时性 、有效性及资金利用率。由于房 金 的房地产投资公司、房地产私募基金等等。应建立完善多元化 的房 地产企业开发经营 中资金运作过程复杂 、周期较长 ，而且房地产开发 地产金融市场体系，可 以包括债券融资、股权融资，投资基金 、信托 、证 经营活动需要投入大量的资金 ，因而加强对企业资金 的运作 、控制和 券等多种形式。在多元化的情况下 ，投资者就可以购买相关金融产品， 管理 ，是保证房地产开发顺利进行的重要环节。 而不是通过直接购买房屋进入市场 ，这样既能够达到企业融资的 目 1，当前房地产开发企业资金管理存在的问题 的．又可以满足投资者的投资愿望。房地产融资渠道多元化后 ．民间资 加强房地产企业资金管理和控制 ，促进企业提高资金使用效益是 金就可 以从楼市分流到信托 、债券 、基金等上来 ．减少楼市投机 的压 当前企业管理的十分重要。然而．目前房地产企业资金管理还存在不 力：而房地产业则不仅可以解决融资难的问题，还可 以促使行业 内部 少问题 ，①财务预算管理”虚”，资金结算管理”散”，监督考核环节 ”弱” 优胜劣汰 、提高 自身素质 ，因为只有好 的企业才可以拿到债券、基金和 和管理方式，手段落后，效率低下等方面，企业财务风险日益显露；② 信托等 。 企业运作资金融资渠道单一 ，过于倚重银行贷款 ，给银行带来 了很大 2．4加强资金管理信息化平台建设 。房地产企业资金管理信息化 的风 险，数据显示 ，2006年初 ，全国房地产投资达到 15000多亿