房地产估价资本化率与国内外比较分析及启示.docVIP

房地产估价资本化率的国内外比较分析及启示 王吓忠 内容提要： 随着房地产业的发展，估价业务量的增多，对估价方法的规范要求亦越来越高。作为三大估价方法之一的收益法，由于资本化率的确定存在技术上的难点，以致于错用、乱用现象时有发生。而资本化率取值高低的很小差异，就会造成估价结果极大的误差。本文通过对资本化率的含义、实质、构成及确定方法的国内外比较分析，以澄清认识误区，给我们以启示。 房地产估价收益法,是目前国际上流行的资产评估三大方法之一,该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。三法中，收益法相对较难，但它却以其充分的理论依据在国外被广泛应用于收益性或有潜在收益性房地产的估价中,在实际操作中，收益法集中的难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率，其准确与否,将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整估评价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。为此本文就国内外关于资本化率的含义、实质、构成及确定方法作一比较分析，希望能在估价实践中有所启示。 关于资本化率含义与实质的比较分析 由于投资购置有收益或有潜在收益房地产，是一种投资行为，而非消费行为，因此，与其说是买房地产本身，还不如说是买该收益性房地产的未来收益，这是收益法的理论出发点。收益法一般式为： V= （1） 从公式(1))中可以看出，房地产价格V等于其未来净收益之和，当然这种年净收益At相加不是简单相加，而是要利用一个i进行贴现后的相加，原因很简单，因为我们是估价房地产的现在价值，而其净收益值均是未来数值，从资金时间价值角度上看，未来的1万元与现在的1万元是不相等的，未来数值等于现在数值即等效值的大小取决于该贴现率i。我国将公式（1）中的贴现率i界定为资本化率。 资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为现在价值的过程，资本化率是这一转化过程的百分率。在美国，资本化率仅指房地产未来年净收益常数A与其现值V的比值，其倒数起一个净收益乘数效果的作用。而在我国，求取房地产价值V时，一般式（1）有多种形式。 当净年值为不变值，且持续无限年时，则V=。 当净年值持续有限年时，V=A。 当净年值逐年以g递增，且持续无限年时，V=，等等。 无论那种形式，我国的资本化率均指公式中的贴现率i。由此看出，美国的资本化率含义类似于我国的形式①。 尽管资本化率的含义有所差别，但在资本化率实质上的认识基本一致，即资本化率是一种投资收益率。因为在美国，所购资产的未来年净收益A等于资产价值与资本化率的乘积。而我国，从一般式（1）可见，i实际上是投资者所投资房地产行业不同类型物业的基准收益率或最低的期望收益率，任何投资行为一旦所预测的收益率低于该最低期望收益率，该投资行为就不会发生。可以这样理解资本化率，投资者购置该房地产的收益率至少要达到资本化率，否则他会认为相对其他机会而言，是亏损的。因此，有些估价师认为资本化率是一种机会成本，也是对的。资本化率一般有这样一些特征：首先它会随所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。其次，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。 二、资本化率构成的比较分析 首先，我们看上述形式，当n为有限年时，V=A 则A=V·i+V· （2） 式中V·i是投资者投入资本价值V后的投资回报，而V·则是投资回收，回收率为。这是我们通常所说的折旧，该式是折旧的提取方法之一，偿债基金法的回收系数。即若年折旧额为V·，其折算到期限末的F值将等于V。由于公式（2），已包含了投资回收，因此，形式②公式中的资本化率将不再对投资回收进行补偿，否则会重复计算。 当n无限大时，A=V·i，即形式①，公式中仅体现投资回报V·i，没有体现投资回收，这是因为无限大的年限n，使年投资回收忽略不计了，因此，形式①的资本化率须对投资回收进行补偿，否则会造成较大误差，因为实际估价中资产是不存在无限年的。同样道理，对于形式③，=预期收益率+收益A的稳定增长率，并没有体现投资回收，因此，资本化率也须对投资回收进行补偿。这样，我国的资本化率构成分别对于形式②和①③，其数值是不一样的。 首先分析我国形式①的资本化率，它与美国的资本化率i=A/V是一样的，均由如下四部分补偿构成： 1．延期消费补偿。投资者为了投资，须延期消费，因此他首先需要获得的是延期消费的补偿，即使其投资没有任何风险，这个对延