都市更新權利變換價值分配之研究.pdfVIP

都市更新榷利燮换儇值分配之研究 裼松龄1、卓辉革2 一、前言 都市更新榷利燮换制度3是一棰新的麈槎建横，该横制毅针捣土地所有槿人提供土地，建篥物所有 槿人提供建集物，他项榷利人提供槿利，寅施者提供资金，政府提供都市更新孰行之法律4舆謇菇平璺， 共同羯促追都市土地有静到之再阴铵利用，以後蘸都市横能，改善居住瑕境，增遥公共利益5。 榷利燮换觏念系源於璺湾地匾民同寅行土地朗鼗方式中的合建模式的改良(潘俊和，2003)；由土地 所有槎人、合法建物所有槿人、他项榷利人或寅施者，分别就其槿利燮换篼圉内之榷利儇值及提供之 资金，共同参舆、共同分搪凰隐，依其榷利儇值比例，共用更新後之成果(裼松龄．2006)。依撩壹北市 件，其中以榷利燮换方式寅施重建之倜案占63件，而土地槎利人委就都市更新事棠楼耩之股份有限公 司揭寅施者之佃案占81件6，由此可兄，寅施者挟其资金舆軎桨侵势，遵用槎利燮换横制寅施都市更新 事柒，成捣土地榷利人辨理都市更新的重要合作夥伴舆重建方式。榷利燮换遣一劁新且逗用普遍的都 市更新明骚方式，亦成羯政府协调土地槎利人舆建集阴骚商之合作舆利益分配网保，所稹桓推勤之都 市更新重建制度。 政府、土地槿利人及寅施者是寅施都市更新事柒迥程中三佃主要参舆者，本文以土地檀利人委耗 都市更新事柒楼耩捣寅施者，监授槿寅施者寅施都市更新事柒之面向探封槿利燮换儇值分配之裸题。 此，在槎利燮换逢作中，袋生最颞著的裸题是寅施者逗用有网更新前後的不勤虚估儇或槎益分配的主 尊地位，最大化其本身之利益。此外在飙息不封稻情形下，寅施者封土地榷利人的逆向逶挥(Adverse Selection)舆道德危横(MoralHazard)同题，使土地榷利人面封未东的财麈槎儇值分配的不碓定， 普遍封寅施者探取不信任愍度，徒而延暹土地整合畴同，甚至整合破局的凰险。 多敷榷利燮换的研究，均韶菊土地槎利人舆寅施者之儇值分配孚菇，如能透遇合理檄制予以解泱， 将可以有效促遥都市更新事桨之推勤。本文将探讨现行都市更新槿利燮换横制下，徒土地槎利人舆寅 施者的角度出骚，分析蔓方在都市更新槎利燮换前後，有网槎益偎值评估舆重建後合理榷益分配之迢 作方式及其裸题，蓝封槎益儇值分配横制提出建谶。 1榻松龄，圃立政治大早地政系教授兼乖土台科早罩院院畏。 2卓辉莘，团立政治大肇地政博士·宏大不勤麈估惯断骄合事耪所所畏。 3本文徒都市更新槿利燮换的方向提出，协翥合建，重割或匿段徵收方式之都市更新，不在探讨筑固之内。 4都市更新绦例於中莘民团87年11月11日摹稳一羲字第8700232460虢穗统令公布· ’参兄都市更新保例第一傈之立法宗旨舆目的。 圜髓者之案件懂有12件，而自褪更新囤橙者多属九二一地震之全倒、牛倒或判定属危楼者· 441 二、都市更新榷利燮换 (一)槿利爱换之意羲 政府羯稹桓推勤都市更新重建，惋调土地槿利人舆建篥阴骚商之合作舆利益分配网保，将平面式 的市地重割土地明裴精神，加以改良成藕立髓式的土地搓利重割，即猖r槎利燮换j，束寅施都市更 新事桨。 所猜槿利燮换，系指由都市更新单元内重建匾段之土地所有榷人提供土地，合法建篥物所有槿人 提供建篥物，他项槎利人提供他项槿利，寅施者提供资金，共同参舆或寅施都市更新事蓁，于都市更 新事桨计童寅施完成後，按其更新前槎利儇值及提供资金比例，分配更新後建纂物及其土地之虑有部 分或攉利金(都更§3①o 裼松龄(2006)勰捣都市更新榷利燮换亦系一獯合夥(JointVenture)的概念，由土地所有榷人、 合法建物所有檀人、他项槎利人或寅施者，分别就其榷利燮换链圉内之槎利儇值及提供之资金，共同 参舆、共同分檐凰隐，依其槎利儇值比例，共用更新後之成果。卓辉莘(2010)徒制度徭滂理揄分析， 都市更新槎利燮换桅制下的土地榷利人舆寅施者的合作明联行捣，是一锺法定傺件下的委托代理网傈 (Principal—Agent 骇商之都市更新事桨横槽稳寅施者，即捣代理人，孰行都市更新事柴针壹，土地槿利人同畴将若干泱 策榷耗付给代理人，寅施者於取得多数浃的土地槎利人同意榷畴，筻方就形成了法定的委毹代理嘲保， 而成褐一倜共同朗致醴的阴骚主髓。 (二)槎利燮换舆合建之比较 傅统上，建榘阴袋商舆土地槎利人的合作阴鼗模式，多以合建7方式揭主，少数不参舆圈驶的土地槎 利人，建篥朗骚商可探取膊入其不勤虚或土地，而成南阴袋单元的地主之一；封於不顾出售土地且不参 舆共同阴襞