2007年东莞市凤来小区价格初判方案.pptVIP

* 本项目商业属性 ①区域——位于成熟片区， 繁华商业地段 ②商业形态——中型规模的商业街 ③ 商业类型——街铺 北区的销售价格将受南区销售情况的影响，因此以下仅做南区销售均价的初判 * 市场比较法：选择参考项目 说明：选取东莞典型商业街，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。 商业街对比综合质素打分 　 外 部 因 素(50%) 内 部 因 素(50%) 商业街名称 商业成熟度 交通便利度 人流量 分项综合分 规模 建筑外立面 临街程度 车位量 内部 商业景观 内部交通组织 分项综合分 综合分 东城步行街 0.6 0.7 0.5 0.3 0.8 0.6 0.8 1.4 0.3 1.3 0.433 0.733 十三碗 0.1 0.2 0.1 0.067 1.1 0.8 0.8 1.2 0.4 1.2 0.458 0.525 运河东一号 0.2 0.3 0.2 0.117 0.4 1.1 0.9 0.4 0.5 1.2 0.375 0.492 一里洋场 0.4 0.6 0.4 0.233 0.3 0.1 0.9 0.2 0 1.1 0.217 0.45 * 外街静态比准价 根据市场比较法，外街比准均价为42300元/平米 商业街名称 均价 对比得分 比准均价 权重 权重均价 东城步行街 30000 0.733 40909 0.25 10227 十三碗 9000 0.525 17142 0.1 1714 运河东一号 22000 0.492 44745 0.55 24610 一里洋场 26000 0.45 57777 0.1 5777 * 收益还原法：项目周边商铺租金情况 商业街 租金 开间 面积 说明 西正路\市桥路 最高： 9000—1000元/月M2 一般： 500—600元/月M2 3—6M，3—4M的开间居多 较大：60—100 M2 一般：20—30 M2 租金与商铺的业态和面积相关，业态高档、面积较小的商铺租金较高。西正路租金最高的商铺位于百佳超市正对面，业态为达芙妮、威丝曼、阿迪达斯等高档服装品牌店，些类业态承受租金能力较强 新芬路 300—400元/月M2 3—5M 15—60 M2 20 M2左右的居多 向阳路 200—250元/月M2 3—5M 25—40 M2 北正路 400—500元/月M2 3—4M 15—30 M2 女人街 100—200元/月M2 3—4M，3M较多 较大：60—100M，习惯前后或者左右两个铺面打通。 一般：20—30 M2 全部为低档服装，租金承受能力有限 市桥河商业街 100—200元/月M2 2—4M 面积都较小，大多10 M2以下。 本项目西正路商铺由于不销售，不需要计算均价。向阳路商铺选择一般租金为计算依据。凤来路的通达性、人流量、商业档次等因素与新芬路类比性较强，选择新芬路的租金作为参考依据。 * 确定投资回报率 商业街名称 售价 月租金 年租金 投资回报率 东城步行街 30000 200 2400 8% 十三碗 9000 50 600 7% 运河东一号 22000 130 1560 7% 一里洋场 28000 180 2160 8% 东莞商铺的投资回报率在7%—8%之间，本项目商圈成熟度较高，投资回报率可选择8%为计算依据。 * 外街收益均价 向阳路商铺均价： 250（元/月M2）×12（月）/8%=37500元 凤来路商铺均价： 300（元/月M2）×12（月）/8%=45000元 商业街名称 均价 权重 权重均价 向阳路商铺 37500 0.30 11290 凤来路商铺 45000 0.70 1968 根据收益还原法，外街收益均价为：42750元/平米 * 外街均价 根据市场比较法，外街比准均价为：42300元/平米 根据收益还原法，外街收益均价为：42750元/平米 综合两种方法得出的外街价格，建议外街最终均价为： 43000～45000元/平米 * 市场上的临街铺与内铺、二层铺的关系 外街均价 内街均价 二层均价 内街的价格一般是外街价格的40%—50%左右 二层、地下一层的价格一般是内街价格的40%—50%左右 * 基于市场商铺销售的经验，和本项目的实际情况，判断的价格 南区临街商铺均价：42000～45000元/平米 南区二层均价：10000～12000元/平米 南区一层内街均价：16000～20000元/平米 一层内街为外街价格的40～50％左右 南区地下一层均价：17000～27000元/平米 二层为一层内街价格的50～60％左右 地下一层为一层外街价格的40～60％左右 注：以上均价存在较大的不确定性