上海房地产投资收益研究——上海浦东星河湾.pdfVIP

t ! ： j 经济论坛 上海房地产投资收益研究 — — 上海浦东星河湾 上海师范大学 孙 茂辉 金志博 [摘 要】房地产是最具投资价值的商品之一，如何评价对房地产产品投资收益，却是一个相对专业和复杂的课题。上海浦东星河湾作为上海 高档住房的典范，本文以其为例，从楼盘的定位、投资指数、宏观环境和发展前景等几个方面综合分析 了上海房地产投资收益，为上海房地产 高级投资者提供一个价值参考。 关【键词】房地产 投资 星河湾 }地产是最具投资价值的商品之一，房地产行业是典型的资金密 业 ，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特 何评价对房地产产品投资收益，却是一个相对专业和复杂的课 )09年8月8日，浦东星河湾在一片喝彩声中开盘。这一天不仅 I运的周年庆典，也堪称中国豪宅的节 日。 “星河湾式”生活对 f湾业主来说，不单纯是买下一处精致的房子，还因此获得一种 l生活方式和令人艳羡的社交圈子。作为星河湾地产开发系统下 旧 ，上海浦东星河湾与广州、北京星河湾相同，一样具有超越 7宏观和微观的各项优势。 偻盘的定位 陈星河湾位于上海锦绣路上，在房产板块里属于国际化氛围浓 j木板块，这是一个高端住宅。花木板块位于陆家嘴金融区外围 I层 ，具体指龙阳路、罗山路、杨高路合围区域。外籍人士、企 l和高管、成功的商业人士成为板块内主流置业人群 ，他们较高 品质、收入水平 ，有力助推花木独特人居氛 围的形成 。 上海浦东星河湾适合投资的八大指数 一 )方便生活 便生活是评判楼盘是否具有投资价值的关键指数之一。尤其是 产，方便生活意味着人气旺盛，人气旺盛 自然价值就越大。浦 湾均价定到了4万 一6万元 ／平方米，每套房源的价格基本都 。 开盘当日，只有 300余套现房可供出售的浦东星河湾 ，却招 七百多名客户。方便的轨道交通的运行直接促进该地段与市中 浦东机场的连同，大大方便了市民的出行。而且周边配套 日趋 如麦德龙、百安居成为居民消费主要场所，正大艺术中心建成 板块的又一亮点，教育资源方面的牡丹幼儿园，建平西校先后 =)时尚活力 尚活力也是评定楼盘是否有着更高的收益回报的关键指数之 个有时尚感的社区环境首先来 自建筑本身提供的时尚外观，通 代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，也许还有明快的色 其中。而浦东星河湾不同与一般的住宅，它的标志性钟楼、南 风格的色泽、质感 ，以及令人叹为观止的园林景观设计，锦鲤 0ne)China财经界 179 经济论坛 格 擀 … t 一 。 ● 择低容积率的房子。一个有着广泛好评的开发小区往往是高质量和高 容积率的完美结合。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30％。上海浦东星河湾的容 积率为 1．58，绿化率为35％。由于受土地成本的限制，并不是所有项 目都能做得到。而上海浦东星河湾却完美的做到了这点，更为重要的 是它并没有从纯粹赚钱的角度来设计一个社区，而是尽 自己最大的可 能满足住户居住的舒适度。 (六)安全 安全才安心。在上海投资，不安全的影响开始来 自于一些 目前不 可预期的因素。比如，投资的这个小区开发商实力是不是够强，能不 能保障小区配套完善形成成熟社区；小区所在的规划是否合理，是否 存在市政建设同小区建筑冲突等问题。 (七)安静 安静的居住环境尽管非常重要，但那是对于住宅投资而言，商业 地产却意味着越热闹越好。所以安静这个指数可以从两个方面来权 衡：要想投资商业地产，最好选择车水马龙的闹市，人多车多生意多； 而要想投资住宅，则尽可能地需要个安静的居住环境，休息和休闲毕 湾独有的八角楼建筑风格。星河湾的开发理念是不但要建最好的房 竟需要安静和轻松的心情。即使在最热闹的地段进行投资，都不妨选