广告推广 价格策略.docxVIP

第四部分 价格策略厘定价格的相关因素价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：整体的经济环境市场的供求状况物业自身客观条件：地理位置、质素、建筑进度目标客户的价格接受程度和价值取向宣传推广是否理想二、价格定位1、各楼层定价基数说明xx广场各楼层的价格(租金、售价)都是以首层作为基数，乘以一定的楼层系数得来的。楼层系数是参照xx市与项目基本情况及经营范围类似的商场并且销售成功的案例(重点选择万国广场、中旅商业城、名汇大厦)的楼层系数并结合xx广场的具体情况得出的。万国广场：楼层建筑面积均价(万元/m2)实用率套内面积均价(万元/m2)楼层系数负一层2.050%4.00.33一层5.545%12.21二层3.050%6.00.49三层不售/家乐福75%//四层不售/家乐福75%//五层1.645%3.50.29中旅商业城：楼层建筑面积均价(万元/m2)实用率套内面积均价(万元/m2)楼层系数负二层4.050%8.00.44负一层////一层8.045%18.01二层6.050%12.00.66三层5.050%10.00.55四层4.050%8.00.44名汇大厦：楼层建筑面积均价(万元/m2)实用率套内面积均价(万元/m2)楼层系数负一层3.850%7.60.45一层8.550%17.01二层6.050%12.00.70三层4.850%9.60.56四层3.550%7.00.40五层3.050%6.00.352、员村区域商铺租金调查由于目前在员村二横路不具备与项目类似的可比项目，所参考的租金是以二横路中低档次、不成规模的店铺作为基准的，本项目的租金标准具有一定的提升空间。根据目前员村二横路的地段租金价值，按最保守的租金反推售价的方法，对项目可能存在的销售价格进行估算.通过对员村周边商铺的调查，员村二横路有近160个商铺，员村新村商业市场有130个商铺，员村新街110个，员村西街100个，还有黄埔大道翠湖-区政府段、员村一横路的调查，得到的租金情况如下表：租价二横路员村新街三横路员村西街黄埔大道一横路街铺250—370150—30080—10040—10060—16060—80内街铺90—11025—3060—80备注顶手费3万建材市场租价目前员村二横路街铺建筑面积均价320元/㎡，以实用率90%计算，则其套内面积租价为356元/㎡；以下租金价格将参考此标准进行估算，并充分考虑了市场销售风险因素，由此得出本项目市场租赁之保守价格。首层套内面积租金220元/㎡ ，建筑面积440元/㎡ 。3、xx广场楼层系数说明xx广场各楼层系数说明：负一层楼层系数0.55是考虑到负一层、首层作为都市名店城整体经营，二、三层作为超市不出售情况下，参照名汇大厦一、二层楼层系数（0.70）、中旅商业城一、二层楼层系数（0.66）得出。二层楼层系数0.55、三层楼层系数0.50是根据一般商业项目一、二层楼层系数(0.49-0.7)一、三层楼层系数(0.55-0.56)，适当调低其楼层系数。四层楼层系数0.40是参照名汇大厦一、四层楼层系数（0.40）、中旅商业城一、四层（0.44）得出。五层楼层系数0.25是考虑到五层作餐饮，参照名汇大厦一、五层楼层系数（0.35）、万国广场一、五层楼层系数（0.29）得出。xx广场各楼层系数楼层建筑面积均价(万元/m2)实用率楼层系数负一层0.33—0.4545%0.55一层150%1四层0.40-0.4450％0．4五层0.29-0.3560%0．25xx广场各楼层租金预测表楼层实用率楼层系数建筑面积均价(元/m2)套内面积均价(万 套内均价（元/m2)负一层45%0层50%1220440四层50％0.4088176五层60％0.2555924、定价指导原则：项目与项目之间会因为自身质素的不同而存在价格差异，项目内部也会因为各单位具体情况的不同而存在定价上的差异，而商业项目差异存在的唯一主导因素就是人流的影响。因此一个铺位价值的发现与判断，首先就是要分析人流的流向：铺位若在未来的经营格局中将面临更多的人流，必然拥有更多的商业机会，其商业价值必然高于一般铺位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味着此区域的商业价值相对较低，定价时相应铺位的价格会相应拉低。商业项目的价格差异主要通过层差、位置差、出入口影响差、临“街”深度差、临“街”面宽差、临空面差来反映，但具体到本项目目，因为是经营式商铺的定位，面积的分割相对比较跨度大，投资者购买商铺自己经营的机会较多，因此目前的铺位平面布局也就是未来的经营格局。经过综合考虑之后，影响本项目价格的主要因素为位置差、出入口影响差、临“街”深度差、临“街”面宽差、临空面差等。