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土地市场需求分析预测研究探讨
国土资源情报
土地研究
土地市场需求分析预测研究探讨*
刘新卫,吴初国
(国土资源部信息中心,北京100812)
摘要:在参考借鉴已有研究成果的基础上,对城镇土地市场整体以及住宅用地市场、商服用地市
场和工业用地市场需求的影响因素进行了初步分析,并对土地市场需求现状和趋势的分析预测方法进行了相应探讨。
关键词:土地市场需求
现状分析
趋势预测
在市场经济条件下,需求通常指的是消费者在特定时期和特定价格下愿意并且能够购买的某种商品数量。将之延伸到土地市场??土地需求可以理解为某类用途土地在特定时间内以特定价格被购买(或租赁)的数量。鉴于土地的经济属性,土地需求发生在人类为了生存和发展而利用土地进行的各种生产和消费活动中,如城镇化过程中工业、仓储、市政设施、道路广场、住宅、绿化等各项建设的用地需求就是各类土地需求的具体表现。由于土地需求在很多情况下是土地市场产生和发展的原动力,加之我国农村土地市场一直未得到真正的培育和发展,当前有必要加强对城镇土地市场需求的分析预测研究,这一方面有助于发现和解决问题从而促进城镇土地市场健康发展,另一方面还能通过引导合理的用地需求来达到节约集约用地目标。有鉴于此,本文将在参考借鉴已有研究成果的基础上,对城镇土地市场需求现状和趋势进行分析和预测,而基于增强研究针对性和实用性的考虑,研究对象不仅包括作为整体的城镇土地市场,还包括住宅用地、工业用地和商服用地三个经营性城镇建设用地市场。
质量、结构等品的需求直接或间接导致了对土地数量、
特征的需求,这其中既有适应经济社会发展需要的合理部分,也有违背经济社会发展规律的不合理部分。就城镇土地而言,特定政策制度环境下的城镇化进程推动了城镇规划区内各类土地需求,除了需要保障的符合城镇化客观规律的合理需求之外,还有不少需要进行适当引导的投机性、超前性和被动性需求。我国当前的城镇土地市场实际上包括增量和存量两块,前者是在符合规划和计划前提下将部分农村集体所有土地转化为城镇国有土地后而形成,后者则针对可以调整的现状城镇建设用地而言,由此可以认为城镇土地市场的需求对象(土地市场客体)包括城镇规划区内的/doc/36fbf494a58da0116d174927.html全部土地,而需求主体则是各类土地使用者和经营者。城镇土地市场需求因城镇化导致的经济社会变化而引起,影响因素既包括宏观层面的政策制度变化,也包括中观层面的城镇经济社会发展,还包括微观层面的主体个别差异(如收入水平、个人喜好等)。鉴于数据资料的限制和既定的研究任务,本文对城镇土地市场需求的分析预测将主要从中观层面展开。图1就是基于中观层面对城镇土地市场需求机制进行了概要式分析,从中可以发现,城镇化带来了城镇人口发展和经济发展,而人口的居住需求导致了住宅用地需求,人口的就业需求则和经济发展中发展工业、服务业的需求一起促进了城镇工业用地和商服用地需求,同时,为支撑城镇
一、土地市场需求分析预测
1.土地市场需求影响因素
土地需求是一种引致性需求,也即人们对土地产
*资助课题:国家“十一五”科技支撑计划“城镇化用地建设强度监测技术研究”(编号2006BAJ11B03),国土资源部信息中心课题“城
(编号8K01)。乡建设用地供应实时评价技术研究”
2009-7-10收稿日期:
xwliu@。第一作者简介:刘新卫(1977-),男,博士,主要从事土地规划与政策研究,
2009年第12期
土地研究
国土资源情报
图1基于中观层面的城镇土地市场需求
各种经济社会活动还带来了其他方面的用地需求,并共同构成了城镇土地市场总需求。
在影响城镇土地市场需求的主要因素中,政策制度起着背景和前提的作用,一般情况下能够在引导或保障合理土地需求的同时抑制不合理需求,如2002年我国相继出台的关于土地使用制度改革的文件,就在一定程度上有利于遏制此前部分经营性用地需求盲目膨胀的势头,但如果政策制度失当则也可能对不合理的土地需求起到推波助澜的作用;人口发展产生的土地需求是土地需求的本质,城镇化过程中城镇原有人口的自然增长和外来人口的机械增长使得城镇人口数量持续增加,而城镇人口增加所导致的生活、就业、消费等需求不可避免/doc/36fbf494a58da0116d174927.html会带来城镇土地需求,并在很多情况下表现为刚性的城镇土地外延扩大;在城镇化步入成熟阶段之前,因经济发展而产生的城镇土地需求都将持续增加,而经济发展对土地需
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