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房地产开发 Re 美国房地产周期波动规律及其启示 贾生华 窦军生 浙江大学房地产研究中心 一 、 美国房地产市场周期波动的基本规律 二、美 国房地产市场周期波动的主要诱因 目前，人们对房地产周期的衡量指标主要有 由表 3可知，美 国房地产市场周期波动中下 单指标法、扩散指数法 (DI)和合成指数法 (CI)三 行走势的出现主要受宏观经济形势和重大历史 种方法。鉴于简单易行、研究成果重复利用性好、 事件的影响。在 20世纪 50年代之后出现的6次 横向可比性强的优点，我们采用单指标法 。 下行走势中，有 3次是 由突发历史事件 (1974年 考虑到数据 的可获得性，我们在对美国房地 中东石油危机 、1986年 国际石油市场震荡和 产业整体走势进行分析时主要借鉴美 国学者对 1987年纽约股市 “黑色星期一”、2001年 “9．11” 美国土地价格和房屋建筑周期的已有分析结果 事件)及其引致的严峻宏观经济形势所导致，1 (见表 1)，并引入美 国联邦住房企业监督办公室 次是 由严峻宏观经济形势 (1980年的高通胀、高 (Office of Federal Housing Enterprise 失业率)、从紧的货币政策和消极的财政政策共 Oversight)编制的美国近 30年来的住房价格指 同引起，另外 2次则分别是由悲观的宏观经济形 数 (见图 1)和美 国 1968年 1月至 2009年 1月 势和从紧的货币政策所引起。 的私有住房开工量 (见图2)两个指标作为辅助 在 20世纪 50年代之后出现的6次上行走 印证 。 势中，有 3次主要是 由从宽的货 币政策和积极的 通过上面的分析可以发现，美国房地产市场 财政政策所导致，另有2次主要是由从宽的货币 的大周期波长一般在 18年左右，并且扩张期与 政策所引起，另外 1次上行走势则主要是由二战 收缩期相当。有一次例外，那就是第 7个长周期 后的经济复苏所带动 。可见，房地产市场 的复苏 的波长为48年。仔细分析便会发现 ，这主要是因 主要是因国家宏观调控 (货 币政策 、财政政策和 为 1942年美国参与二次世界大战后，成千上万 计划法规等)而引致。 的适龄青年因服役离开本土，推迟婚姻和组建家 三、对我国房地产开发企业投资决策的启示 庭，大大降低 了正常的住房需求 。 通过上述分析，我们认为，房地产开发企业 此外，通过对相关研究文献的梳理和归纳， 应该坚持如下四条基本原则，预判市场周期走 以及对 1968年以来美国年度私有住房的竣工量 势，进而制定相匹配的投资策略。 和 1976年以来美国住房价格指数变动率两个指 1．把握 标的波动规律进行分析，我们还发现，美国房地 房地产 产市场波动的大周期中通常会伴随5年左右的 变化趋势高 小周期。具体见表 2。 图3可 以直 房地产开发 ChinaReal￡哦 表 1：1818-2008年美国9个房地产长周期 表2：1916-I982年间美国房地产市场的5个典型短 土地价格 房屋建筑 周期 周期 高峰年 周期长度 高峰年