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经管视线 农村承包地、宅基地抵押担保的风险与防范 梁浩彬 岐山县委党校 摘要：十八届三中全会《决定》为赋予农民更多财产权利，允许承包地、宅基地有偿退出，抵押担保。将对盘活农村资产，拓宽农民 增收渠道，提高农民收入，推动城乡一体化、农业现代化有巨大而深远的现实意义。本文就农村承包地、宅基地抵押担保实践中可能出现 的政策、法律、制度、金融、生存、信用、社会等方面的风险进行分析探讨，提出应对之策，防患于未然。 关键词：承包地；宅基地；抵押担保；风险 中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00143-02 十八届三中全会为使农民获得更多财产权利，首次允许农民的承 (三)制度风险 包地、宅基地可以抵押、担保。农村土地政策的改变，对拓宽农民增 土地政策改变后，制度顶层设计不明晰、不完善、不到位；制 收渠道，提高农民收益，发展壮大农村经济，乃至推动城乡一体化、 度缺位，环节缺失；政策与制度、制度与制度不对接、不配套。承包 农业现代化有着重大而深远的现实意义。 地、宅基地要抵押、担保，首先要确权。承包地、宅基地等分别属于 作为农民最重要的两大财产：承包地和宅基地，其抵押担保将给 农业、国土等不同部门管理，没统一的牵头部门，谁来确权？需抵押 “三农”及城乡一体化带来的长远好处，是不可估量的。其抵押担保 的承包地、宅基地价值几何，谁来股估价？要抵押，要贷款，谁来担 的各方面风险也是不可估量的。因此，分析和探讨承包地、宅基地的 保？到时还不了款，谁来负责？一方面缺少确权、估价、贷款、追债 抵押担保风险和对策，对防患于未然是非常必要的。 等流程的制度安排 ，另一方面缺少独立的法人主管组织以及相应的法 一、农村承包地、宅基地抵押担保风险 律配套。 (一)政策风险 (四)金融风险 十八届三中全会首次提出农村承包地三权分离政策，即土地所有 农民贷款难，难在抵押物太少。现在好了，允许农民用手中的承 权、承包权、经营权三权分离 。承包地、宅基地在不改变农用的前提 包地和宅基地来抵押贷款。许多农村信用社尝试开展以“农户土地协 下，在集体范围内可以抵押担保。 会”为纽带的“承包土地、宅基地的抵押贷款业务。成立适当规模的 按照市场经济理论，所有权是商品交换、抵押担保的前提，承 “农户土地协会”，村民以部分承包地的承包经营权为资本自愿加入 包地、宅基地的抵押应该是所有权的抵押。可现行的抵押担保实质上 协会。当农户需要贷款时，先将入会的土地承包经营权抵押给土地协 是承包地经营权和宅基地使用权的抵押担保。农村承包地、宅基地都 会，然后由协会进行担保，向信用社提出贷款申请。信用社因有“土 属于国家和集体，农民没有所有权。拿国家的土地作抵押为个人换取 地协会”及会员做担保，因此便用《担保协议》为据给农户办理贷款 发展资金，如果用来办企业、搞项目，亏大了，农民无力偿还，要抵 手续。于是就形成了 “抵押、担保、放贷” 三角型的关系。一旦出 债，难道用属于国家或集体的土地为个人的损失埋单吗？三权分离， 现不能偿还贷款的违约纠纷时，他们之间签署的协议不具有法律效 银行或农民合作社谁敢给农民贷款担保?最后吞下苦果的只能是国 力，银行只能承担更多的金融风险。 家、集体和银行。 (五)生存风险 (二)法律风险 承包地和宅基地不仅为农民提供基本的生存、就业、发展等社 农村承包地、宅基地抵押担保的新政策和现行农村土地的部分法 会保障功能，还满