经济适用房的性质及其制度设计研究.pdfVIP

技术经济与管理研 究 2010年第 1期 经济适用房的性质及其制度设计研究 朱亚兵 (上海立信会计学院工商管理学院，上海 201600) 摘 要：经济适用房的特征决定了政府管制的必要性，而通过设计分层的房地产市场机制来进行经济适用房的开发建 设、分配以及管理，不仅可以降低政府管制的成本和政府的财政负担 ，同时还有利于提高经济适用房的分配效率，提高住 房消费的社会福利水平，促进房地产市场的有序发展。 关键词 ：经济适用房 ；机制设计 ；市场化 ；产权 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1004—292X(2010)01—0102-04 经济适用房制度是我国政府住房政策设计的主要组成部分 认为经济适用房政策有助于提高住房 自有率和深化住房制度改 之一，是缓解中低收入家庭住房问题的主要举措。经济适用房 革；但是随后对政策公平性的分析则认为 ，由于配套措施的不 和商品房以及廉租房一起 ，完整地构成了我国住房供应体系， 完善，开发商和中低收入群体都没有享受到改革政策带来的好 其中经济适用房作为保障性住房的重要组成部分 ，在满足中低 处 ，经济适用房划拨用地带来了许 多不 良后果 ，应当进行调 收入家庭的住房需求问题上发挥着重要的作用。目前 ，面对全 整，适当提高居民的住房补贴。田原等根据价格歧视理论 ，证 球化的经济危机，政府推进经济适用房的建设对于刺激投资， 明了政府对弱势群体低价售房对整个社会是有利的，能够做到 扩大需求也具有相当重要的作用。但是该政策在各地区的实际 兼顾社会和经济两个方面，经济适用房划拨用地是可行的，应 执行过程中，出现了很多问题和争议 ，部分地区几乎没有建造 当向住房弱势群体积极推广经济适用房制度。根据中低收入家 这种政策意义上的经济适用房 (比如 ，上海直至2008才正式公 庭的住房需求价格弹性的计算和分析认为 ，相对于直接的货币 布经济适用房的建设计划)；很多地区经济适用房不经济 ，套 补贴，在弹性比较大的情形下，采用划拨土地的方式进行经济 型、面积超标，总价超过中低收入家庭的实际购买力 ，再加上 适用房建设是一种合意的制度安排。 政府和开发商监管、审核不严，导致经济适用房实际上销售给 这些争议表明，经济适用房的现行制度设计还存在较多的 了高收入家庭，没有实现经济适用房的政策 目标，甚至对房地 问题和值得改进的地方，需要进一步加以研究和设计。本文首 产市场产生了负面的影响，扭曲了市场的配置效率；在经济适 先借助于产权理论对经济适用房的属性进行分析，明确经济适 用房的退出机制的设计上 ，如何保证政府和业主利益不受损 用房的产权特征以及其收益实现的途径；在此基础上，对经济 害，也存在较大的争议；还有经济适用房建设往往给地方政府 适用房建设过程中出现的问题进行分析，并从机制设计的角度 的财政收入带来不利影响，这导致地方政府没有积极性进行经 对解决问题的方法和方式进行探讨 ，最终给出本文的结论。 济适用房建设等等。考虑到经济适用房的负面效益，经济适用 一 、 经济适用房的产权性质及其交易特征 房作为政府为城市中低收人家庭提供的一种公共福利，现在 已 从产权理论的角度来看，产权可以看成是一系列控制权的 经出现了种种难以控制的违规现象 ，不仅违背了该政策的初 组合，而这些控制权可以给权利人带来收益 ，也就是说 ，控制 衷，还给国家造成了经济损失，有关研究认为应当取消经济适 权是可以带来收益的权利，在一个完备的市场中，其可以通过 用房的建设，同时改革政府住房补贴政策 ，以货币补贴取而代 市场来进行交易。在市场经济中，市场对权利的定价不仅取决 之。宋博通利用住房过滤模型进行实证研究后发现，从政府支 于权利带来的收益，还取决于对权利进行定价的成本，当对权 出最小化的角度出发，政府直接的货币补贴比经济适用房划拨 利进行定价的成本 比较