论我国住房抵押贷款证券化模式和发展.pdfVIP

论文提要 ～(1968年，美国专门办理房地产贷款的金融机构首次以贷款债权 为担保，向投资者大众发行抵押证券，以筹措进一步扩展业务所需的 资金。此后，在西方国家金融市场上迅速掀起了以抵押贷款证券化为 基础的金融创新。≯ 我国的房地产金融创新目前仍停留在较低水平，至今没有建立 起一个稳定有序的房地产资本市场，住房抵押贷款证券化必将为我国 的房地产业发展带来新的契机。第一：降低购房融资门槛，化潜在消 费为现实消费；第二：化解银行抵押贷款风险，使银行加大对房地产 业的放贷力度；第三：进一步满足投资者对房地产的投资需求，促进 社会资源的合理利用。 —f我国现已具备了抵押贷款证券化的初步条件：第一：宏观环境与 市场体制已经逐渐完善；第二：微观基础和市场动力已经具备：第三： 住房抵押贷款证券化需求资金比较充足；第四：我国的住房抵押贷款 总额已达到形成集合基金所需要的规模；第五：我国金融市场国际化 的趋势日趋明显；第六：我国已有成功的资产证券化经验。 但是，也应清醒地看到我国目前还存在着不少制约住房抵押贷款 证券化的因素，如市场的制约、体制的制约、法规的制约、技术的制 约等。本文在分析了标准的住房抵押贷款证券化过程和我国抵押贷款 证券化的难点的基础上，提出了我国住房抵押贷款证券化的三种可选 模式，以及在住房抵押贷款证券化过程中需要考虑的两个重要问题。7 关键词：抵押贷款证券化 特设机构SPV 真实销售 破产隔离 抵押贷款提前支付一≮ 论我围住房抵押贷款证券化的模式和发展 题目：论我国住房抵押贷款证券化的模式和发展 第一章房地产与住房抵押贷款证券化 第一节当前西方发达国家住房抵押贷款证券化概况 一．住房抵押贷款证券化融资方式兴起的主要原因 住房抵押贷款证券化最先在美国出现，1968年美国专门办理房地 产贷款的金融机构首次以贷款债权为担保，向投资者大众发行抵押证 Backed 券(MortgageSecurities，MBS)，以筹措进一步扩展业务所需的 资金。此后，在美国金融市场上迅速掀起了以抵押贷款证券化为基础 的金融创新。抵押贷款证券化的融资方式的产生有着其深刻的历史背 景，其原因主要有以下几方面： (1)资产负债的不匹配导致流动性不足的矛盾。美国提供房地 产抵押贷款的金融机构，70年代以前抵押贷款期限大多在20．30年左 右，其资金来源主要为短期储蓄存款。这种资产业务与负债业务到期 日的不匹配，造成这些金融机构短期资金来源的长期运用，致使其资 产流动性不足，影响其提供贷款的能力，加大运营风险。另一方面， 住房贷款利率通常为固定计息方式，而金融机构吸收的短期存款却为 浮动利率，当利率上升时，由于当时存在《Q资条例》法案，存贷利 差渐失，甚至亏损。因此，为解决流动性不足，同时规避利率风险， 将其抵押贷款证券化就显得非常迫切。 (2)资金供需不平衡的矛盾。早期美国西部地区陆续开发带动 房地产贷款需求剧增，而东部地区发展已经成熟，资金供给过剩，于 是就产生了西部金融机构将抵押贷款债权转换成全国性且能流通的 证券，籍此获得稳定的贷款资金的融资方式。 (3)抵押制度与抵押市场的形成。当金融机构办理贷款取得借 款人提供为担保其债务的某种房产，即为住房抵押贷款担保的债权 体内容及双方应履行或负担的义务；另外，双方再签署一张格式统一 且可转让的有价证券，载明契约以外的特定条件，如借贷金额、利率 及还款方式等。由于它采用了可转让的有价证券发行方式，从而形成 了抵押一级市场，而且具备了二级市场流通的功能。 抵押证券一级市场的发展依赖于二级市场交易的活跃程度。银行 等金融机构在进行抵押贷款证券化时，应针对投资者偏好与习惯设计 各种不同条件的证券，提供必要的投资!]j具来满足不同类型投资者的 需求。为此，美国政府支持下的三大机构即联邦国民抵押协会 (FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)、联邦住房抵押贷款公司 论我国住房抵押贷款证券化的模式和发展 (FHLM【C)具体负责该项业务。 二．当前美国住房抵押贷款债权的基本概况 70年代初，美国住房抵押贷款已达到一定规模，三大机构收购了 大量的抵押贷款，并为许多银