地产“戴尔”：顺驰的异端疯狂.docVIP

地产“戴尔”：顺驰的异端疯狂地产“戴尔”：顺驰的异端疯狂一偏执狂头戴金冠、手持金剑、骑一匹野马，一如入无人之境，一路凶猛。或许那金冠金光灿灿太过耀眼，或许那金剑太过锋利，或许那野马太过狂野，人们纷纷躲避着，任凭野马狂人驰骋。这不是神话传说，而是发生在中国房地产界的一道现实风景。那狂人是孙宏斌，野马是顺驰的商业模式，金剑是掠地天价，金冠则是所谓的阳光地政--土地出让的招拍挂。看看下面的数字，就知道孙宏斌与顺驰张狂的劲头：2001年销售回款1亿元，2002年16亿元，2003年40亿元，2004年可能回款155亿元！2005年的目标居然是300亿元！借理查德?道金斯的发明把文化基因称之为米姆，我用五个字概括顺驰米姆：异端的疯狂。 孙宏斌放言：让世界重新走出旧轨 孙宏斌凭借得天独厚的关系资源，在天津获得了不可一世的扩展：一个公司的开发量占一个城市（天津）开发量的30%。这一比例创立了一个中国房地产公司占城市开发量的记录。孙宏斌难掩自己作为异端的疯狂：历史是这样写就的，竞争版图是这样重划的，世界是这样改变的！他发誓要在全国复制天津顺驰的体系！要让世界重新走出旧规！ 山西人孙宏斌是个极具天赋的清华高材生，20多岁时因过早地表现出领袖气质和商业才能，成为联想公司的不安定因素。据他自己讲，因保护当面冲撞柳传志的部下，被公司以挪用公款罪名送进监狱服刑5年。出狱前，他跟把他送进监狱的柳传志坐下来一席恳谈，挫折好像一点没有损伤他预言家似的激奋，他强调自己决不屑于提着刀子在街上乱转，将来也不会切入IT业，只是想在自己辉煌的未来中有柳传志的影子。孙宏斌出类拔萃的偏执与僵硬的冷静，使得老江湖柳传志对其刮目相看。其后，联想不仅给他50万元在天津开办顺驰房地产咨询公司，还给他接轨银行关系，并作为他第一个开发项目的合作伙伴，以联想的无形资产帮他圈地、融资。这两个本该怒目相向的男人，竟然长时间上演了一处惺惺相惜的悲喜剧，让世人对孙宏斌的笃定与城府瞠目。可是，为了顺驰香港上市，孙宏斌又于十年后在与柳传志交好的《中国企业家》杂志上，把这段陈年往事公之于世，让世人又对承诺的时效和金钱的魔力心生敬畏。 快速增长的中国房地产市场一直就存在着很厚重的地缘关系壁垒。2002年5月9日国土资源部11号令公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。招拍挂尽管被业界称为阳光地政，但终因各种形式的口子而难以落实。不过，孙宏斌却认为这是个空前的机会。 他太懂了！房地产的高端，就是圈地，只要地圈好了，其他一切就会跟着来！ 如何突破厚重的地缘关系圈地，是顺驰必须跨越的坎！招拍挂提供了历史性的机会！2002年6月，顺驰参加了天津塘沽一块土地的公开拍卖，参与竞拍者寥寥。这是顺驰在天津市区以外获得的第一块土地。盘算下来，通过竞拍所得的土地，机会成本很低，综合费用甚至比协议价还要实惠！而且，在后续一系列运作上有着不可比拟的优势。仅仅3个月，这地块所开发的莱茵春天就开盘销售。项目成功印证了孙宏斌的判断。 经过一年调研，顺驰于2003年7月召开蟒山会议，就进军全国形成一致意见。从2003年8月到2004年4月，顺驰先后从华北、华东和华中等城市拍得10余块土地，行动迅速得令人咋舌，天价制造者的大手笔更是惊人。顺驰四面出击，打破了地产界的相对均衡状态，让各路诸侯都感受到了侵凌的压力和危机。 喜欢也罢，怀疑也罢，腻歪也罢，孙宏斌头戴金冠，驾驭着野马，在一片质疑声中，四面出击，连连得手。顺驰凭什么？！ 阳光地政金冠与天价金剑的虚实变化 心机深沉的孙宏斌终于攀附上阳光地政的大势。但是，且莫以为，他真要在阳光下凭真本事跟人搏杀。一次在跟苏州市市长交流时，他不小心露出了心迹：同样的形势，大家的判断不同，我们就有机会了。大家判断都一样的话，就要看谁有钱，那时我们可能就退出了，因为我们没那么多钱。没有多少钱的顺驰，怎么跟需要雄厚资金实力的阳光地政绑在了一起呢？ 人们通常会去寻找规律，偏执狂却去寻找例外法则。被誉为阳光地政的招拍挂，通常被认为是开发商那种空麻袋背米时代的终结。而在孙宏斌看来，阳光地政与协议出让没什么不同，不过是另外一种形式的勾兑。 勾兑源于调酒。一切靠老师傅多年的经验熟练掌握配比、湿度、温度、压力等的平衡。操作者在不同心境、环境和时间上调剂出的产品有着天壤之别。天津经验让孙宏斌对地产的勾兑心领神会：关键是要区别个人利益与本体利益的差异，只要找出这个差异点，就可以堂而皇之地实施最深切的欲望！ 在开发商们为招拍挂的地价总额而忧心忡忡时，孙宏斌则发现了土地时间价值的妙用，把地产期货用足用活，巧妙地把一次性付款分成2～3年的付款周期，而且把大头甩在后边，等着土地本身滚出的红利