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1 引 言 随着我国国民经济的快速发展，人们的收入显著提高，带来了人们对住房需求的日益增长，从而极大地刺激了房地产市场的日趋活跃。房地产项目的价格作为房地产项目开发的重要环节，是所有开发商必须面临且需要慎重决策的问题，它关系到开发商的投资收益。房地产项目的定价除了要考虑建设成本等因素外、还要重点考虑市场行情。如果脱离了市场行情，价格定价过高则难于销售出去，如果价格定的过低，又没有达到利润最大化。那么如何考虑市场行情因素呢?由于房地产项目本身的多样性以及位置的固定性等特点，决定了不可能存在完全一样的房地产项目．它们总会在某些方面有差异，但是总可以在众多的房地产项目案件中找到差异比较小的即影响因素相似的一些房地产项目，通过比较相似的房地产项目，来确定待估对象的价格。通常的办法就是与这些相似类型的房地产开发项目再各指标上进行比较，分析差异，来确定销售价格。而正确运用合适的比较方法直接关系到定价的科学性和合理性。而常见的房地产估价的三大基本方法有市场比较法、收益还原法和成本法，其中市场比较法是最常用、最基础、最能反映房地产市场价值的评估方法。传统市场比较法有两方面的不足：一是如何选择与待研究对象条件相同的交易实例并进行因素差异的量化修正，由于房地产的特性，每宗交易实例不尽相同，选择与待研究对象条件相同的交易实例具有较大的模糊性。二是计算出各交易实例的修正价格后，如何确定待研究对象的价格，一般采用等权法或根据估价师经验估计来确定权重。显然，实际工作中对上述两个问题的处理过于粗略，主观性较大，往往影响最终评估结果的可信度。 模糊数学是运用数学方法研究和处理模糊性现象的一门数学新分支。它以模糊集合理论为基础，提供一种处理不确定性问题的新方法，是描述人脑思维处理模糊信息的有力工具。所谓模糊现象，是指客观事物之间难以用分明的界限加以区分的状态。它产生于人们对客观事物的识别和分类之时，并反映在概念之中。外延分明的概念，称为分明概念，它反映分明现象。外延不分明的概念，称为模糊概念，它反映模糊现象。模糊现象是普遍存在的，在人类一般语言以及科学技术语言中，都大量地存在着模糊概念。例如：大与小、高与矮、长与短、美与丑、年轻与年老、清洁与污染等等这样一些对立的概念之间，没有绝对分明的界限。只要经过仔细研究就会发现，在多数情况下，决策目标与约束条件均带有一定的模糊性。把模糊数学理论应用于决策研究，形成了模糊决策技术。然而房地产项目的相似与不相似也没有绝对分明的界限，所以房地产项目的相似性正是一种模糊现象。且市场比较法估价过程中有很多因素如区位、交通状况、环境等定性评价都具有模糊性，难以量化，只能用优、劣、好、差、便捷等语言方式来描述，模糊数学理论是解决这类问题的最有效工具。在这种情况下，运用模糊决策技术，显得更加自然，也将会获得更加良好的效果。模糊数学在对象的相似程度识别方面，运用模式识别的理论方法，引进了贴近度的概念，贴近度越大，表明对象越相似。这样首先可以通过计算贴近度解决房地产项目的相似程度问题，其次与待定价房地产项目越相似的项目参与定价的权重应越大，于是可将贴近度的大小转化为权数参与价格的计算。这样就避免了传统的市场比较法的两大不足，减少了个人感情色彩对评定产生的影响。 2 相关原理 将模糊数学理论引入房地产的价格评估中，需要利用模式识别的理论，就必须应用模糊数学的贴近度概念和择近原则。模糊数学在对象的相似程度识别方面，引进了贴近度的概念，对象越相近，贴近度越大，这样可以解决如何选择与待估房地产最相似的交易实例的问题。 2.1 模糊集合 ：设在论域U上给定一个映射： A：u→[0，1] u∣→A（u） 则称A为U上的模糊集，A（u）称为A的隶属函数（或称为U对A的隶属度）。 ：称向量a=（a1，a2，…，an）为模糊向量，其中0≤ai≤1（i=1，2，…，n）。 模糊向量（a1，a2，…，an）可以表示论域U={ x1，x2，…，xn }上的模糊集A，只要记ai=A（xi）（i=1，2，…，n）。 ：设A1，A2，…，An是论域U上的n个模糊子集，称以模糊集A1，A2，…，An为分量的模糊向量为模糊响亮集合族，记为A=（A1，A2，…，An）。 ：设论域U上有n个模糊子集A1，A2，…，An，其隶属函数为Ai（i=1，2，…，n）。而A=（A1，A2，…，An）为模糊向量集合族，=（,,…, ）为普通向量，则称A（）=∧{Ai()}为对模糊向量集合族A的隶属度。 2.2 模糊集的贴近度 贴近度是对两个模糊集贴近程度的一种度量。 ：设A，B，C∈￡(U)，若映射N：￡(U)×￡(U)→[0，1]满足条件： N(A,B)