论物业管理中业主权利地保护.pdf

中文摘要 2007年3月16日全国人民代表大会正式通过的《中华人民共和国物权法》， 首次确立了建筑物区分所有权制度，填补了我国长期以来立法上的空白。建筑物 区分所有权制度是物业管理的前提和基础。根据《中华人民共和国物权法》的规 定，国务院对《物业管理条例》进行修改，将“物业管理企业”修改为“物业服 务企业”。这一修改不只是文字上的简单变化，更是我国物业管理的理念与宗旨之 所在。 物业管理与广大居民的生活、工作息息相关，但生活中侵犯业主权利的行为 屡屡发生，业主的合法权益一再遭到侵害。在西方发达国家和地区，物业管理的 理论早已是一种成熟的法律制度，物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯 定。而在我国，专业化的物业管理起步比较晚，相关法律法规还不是很健全，物 业服务企业缺乏专业能力和服务观念，导致物业管理实践中出现大量侵犯业主权 利的现象。因此无论从物业管理理论还是实践上看，业主权利的保护都是很重要 的。在传统的物业管理理论中，学者大多从宪法学、经济法学或行政法学与行政 管理的角度来论述对业主权利的保护，本文则从民商法角度来对此进行一些探讨。 本文除引言和结语外，共分为以下四个部分： 第一部分：物业管理的概述。现代的物业管理是业主或由业主组成的自治组 织委托的物业服务企业对物业小区所进行的维护和管理，物业管理的主体是全体 业主，而不是物业服务企业。物业管理基于建筑物区分所有权而产生并依附于、 从属于所有权，因此物业管理具有物权性质。业主大会是全体业主的自治机构， 业主是业主大会的成员，二者之间存在一种权利和义务关系。业主与物业服务企 业及其它服务提供者之间是一种委托合同关系，业主处于委托人的地位，物业服 务企业及其它服务提供者基于委托合同处于受托人地位。业主对物业小区享有专 有所有权和共有所有权及利用关系。 第二部分：物业管理中侵犯业主权利的形式。业主的权利多种多样，以业主 T 的权利范围为标准，业主的权利可分为对专有部分享有的自益权和对共有及公用 部分的共益权。由于业主权利的表现形式的多样性，对业主权利的侵犯也具有多 种表现形式，在前期物业管理中开发商对业主权利的侵犯表现为对业主知情权的 侵犯、对业主进行虚假广告宣传和虚假承诺以及对业主设立定金圈套等；后期物 业管理中表现为物业服务企业对业主财产权益和人身权益的侵犯。 第三部分：物业管理中业主权利的保护理论。针对业主的权利屡遭侵犯，从 制度上如何保护业主的权利是亟需解决的问题。私法自治是民法的基本原理，建 筑物区分所有权是私法上的制度，基于建筑物区分所有权的业主自治符合私法自 治的本意。建筑物区分所有权下，由于共有人的数量增加，必然造成谈判成本或 决策成本的增加，从而使共有产权不经济，同时因个别共有人不同意大多数共有 人的意见而固执己见，或者共有人之间产生了派别且关系破裂的情况下，共有产 权的交易成本或集体决策成本极高，甚至使集体决策成为不可能，由此产生了交 易成本理论和避免双方垄断问题的理论。另外，现代物业小区的业主动辄数百上 千人，分散化的集体决策显然不可行，这样，集体化决策的第三方理论成为必然 选择。 第四部分：保护业主权利的法律对策和建议。《物权法》中虽然为业主的维权 提供了法律依据，但也有不足之处。因此完善有关规定，明确业主大会的法律地 位，赋予其法人资格；对业主大会和开发商的权利加以制约，平衡与业主相关的 主体之间的权利和义务；纠正物业管理的指导思想，完善业主自治，提高业主的 维权意识，从各方面完善我国的物业管理法律制度，保护业主的权利。 主题词：物业管理 业主权利 物业服务企业 Abstract OnMarCh1 National Z乃PRB口， Congressf．0nnallypassed 6，2007，the People’s establishedasvstemof 犬f朗船上口w尸Pop彪台Rep“6，纪Q厂(砌f，2口，which andfilledthe blaI出inCmnese forthe