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投资理财 基于不同方面分析房地产开发成本核算规范措施 日照电力实业总公司 刘芳 摘要：房地产是国民经济发展的重要支柱产业 。同时房地产业作为 和经营项 目开发的周期的差异，要根据企业 自身的生产工艺及特点来 一 个社会消费热点，也聚焦 了一些社会供需矛盾，在 国家宏观调控政策 选择。加强房地产企业 的成本核算 ．需要规范以下措施 的落实： 下，房地产业 降低成本追求利润是关键 。本文在分析房地产开发成本因 (一)明确房地产开发成本的柱算对象。要根据不同情况加以确定 素基础上 ，提 出现阶段房地产业如何控制开发成本和进行成本核算的 现代房地产开发对于开发项 目的要求多样化，使得成本核算对象 措施 。 复杂化，往往造成概念不清，无法 明确核算的对象。这就需要成本核算 关键词：房地产开发企业 开发成本 成本核算 时要根据工程的用途、地点、施工条件、施工队伍的差异等因素分别处 理。对于独立编制预算的项 目设计以及独立施工的单项开发工程、结构 在房地产开发过程中，如何加强对建筑工程的成本核算管理，是建 类型与开发地点以及施工进度相近 的群体开发项 目，可以作为一个独 筑企业适应市场经济的重要前提条件 。近些年，房地产市场过热问题已 立的成本核算对象。而对于大型的开发项 目。由于工期较长、规模较大 。 经引发了一些列的社会矛盾，国家在宏观政策方面积极的进行了调控 ， 并且在施工过程 中由于需要分批安排进度 。在核算时必须对竣工项 目 同时 。由于市场原材料价格和劳动力成本的不断上涨 ．这对于房地产市 及时的进行核算，这就要求将这类的大型开发项 目划分多个核算单元， 场来说，成本核算问题意义重大。 确定不同核算对象。 一 、 房地产企业 的开发成本的组成 (二)确定开发成本的归来、分配与转结槽算 房地产企业 的开发成本是指在一定时期内开发生产销售的房地产 一 般来说，一些直接费用可以直接计入 ，开发成本中，比如建安工 的产品所付 出的代价即全部的费用支出。房地产企业的开发成本一般 程费发生时可 以直接进人开发成本中。有一些间接费用属于多种产品 由三部分构成：土地 、土建 以及设备费用 ，配套费用于其他费用支出，管 共同负担的费用，应当将其行归集后采用合理的方法再分配到产品的 理费用与筹资成本 。土地、土建与设备费用是与社会同期土地价格、人 成本中。像配套设施费等费用分配就是需要按照会计准则规定进行分 工成本以及设备输出相关联的，其变化因素受人为控制性较小。而配套 配后计入成本 中。如：按规划建设面积为标准分配的前期发生的基础设 费用、管理费用、筹资成本及其他费用支出是成本控制 中变化大、人为 施和配套设施费以及工程费等，具体的操作是发生时记人开发成本项 控制性的成本因素，这包括项 目方案设计优化、水 电煤气与市政设施等 下的二级科 目的前期工程或者费配套设施费等账户 中。等项 目竣工后 ． 配套设计、建设周期管理、投资风险控制等成本 ．其 中，配套及其他费用 再按项 目规划建设面积重新分配，分别计入有成本中。 是房地产开发中受外界影响最大的成本因索。 三《)成本柱算项目的合理设立 二、房地产企业开发成本的影响因素分析 对于开发过程中产生的土地拆迁补偿费、基础设施费、公共配套 房地产企业的开发成本 的影响因素主要表现在以下几个方面 ： 费、前期工程费等等费用，本着便于分析研究、便于管理结算的原则，合 (一)项all开发设计方案不完善 理的划分核算项 目。不能罗列太多尽量合并。对于不同进度的开发项 项 目开发设计方案不完善 ．容易导致在编制过程 中因施工条件差 目，还要根据工作进度和付款情况，按合同进行明细核算。 异出现借用定额的现象，特别是对于跨区施工的核算定额管理存在偏 (四)要明确成本檀算周期