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杭州市城西A广场财务分析 　　摘要：本文对杭州市城西A广场项目进行了财务分析，从而得出了相关数据。 　　关键词：城西A广场项目 财务分析 　　中图分类号: D412.67 文献标识码：A 　　 　　 　　1项目概况 　　城西A广场由浙江省B房地产开发有限公司[ 浙江省B房地产开发有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投资设立的以房地产开发为主的国有独资企业，公司已建和在建了近160万方经济适用房、商品房以及政府工程项目，具备国家一级房地产开发资质。 　　]开发建设。项目地块位于杭州市西湖区，东邻政苑小区，西沿古墩路，北沿萍水西路，南临西湖区某小学，与规划地铁出口（2、5号线）相接。项目共分南北两个区块，北区由A、B两座富有动感的犹如一对展翅欲飞的蝴蝶状板楼组成，一至四层为配套商业用房，四层以上为精装修小户，南区由C、D两座东西板楼组成，其中C座由二层裙房商业和商务办公用房组成，D座为配套社区医院。其中北区A、B地下室为三层，南区C、D地下设置一层。建成后的城西A广场将成为杭州大城西，集商铺、写字楼、精装小户型为一体的大型商业综合体。 　　城西A广场项目总规划用地25096平方米，容积率不高于4.99，总建筑面积11.5万平方米，其中地上面积8.4万平方米，地下面积3.1万平方米。建筑形式主要为高层，部分为酒店式精装公寓，其它为毛坯。 　　2 项目总投资估算 　　2.1 地块基本资料 　　项目地块面积25096（m2），容积率4.99，建筑占地面积6689.3（m2），建筑面积115919（m2）。 　　2.2 建设进度 　　项目建设两年半，具体时间2009.12—2012.2 　　2.3 项目投资分析 　　商业物业项目投资根据本项目商业物业的定位和建设等级，对本项目物业的投资包含土地成本、开发成本、开发费用（销售费用、税金等）。 　　土地于2008年通过划拨手段取得，土地总成本40006.79万元，其中包含征地费用1130万元，拆迁安置费用和规划为部分当地政府文教综合用房的异地调换费38876.79万元。详见表2.3。经测算，项目总成本为62982.39万元。 　　表2.3 成本分析表 　　 　　序号 科目 计算式 单价（元） 总价（万元） 　　1 土地使用权取得费 115919×97.5 97.5 1130 　　2 拆迁安置费用等 115919×3353.8 3353.8 38876.79 　　3 前期工程费 115919×27.6 27.6 319.6 　　4 规费 115919×22.1 22.1 256 　　5 基础设施费 115919×25.9 25.9 300 　　6 建安工程费 115919×1647.7 1647.7 19100 　　7 装修部分费用 115919×207.0 207.0 2400 　　8 不可预见费 115919×25.9 25.9 300 　　9 管理费用 115919×25.9 25.9 300 　　小计 115919×5433.3 5433.3 62982.39 　　10 销售税金及附加 115919×439.3 439.3 5092 　　11 所得税 115919×968.1 968.1 11222 　　12 合计 115919×6840.6 6840.6 79295.91 　　3 项目销售收入及利润测算 　　3.1销售收入及销售进度 　　项目的销售收入主要来源于三部分的销售额，分别为商铺、酒店式公寓、综合物业（写字楼）及汽车车位。按照周边类似物业的平均售价水平，结合项目自身特点，依据保守原则，四类物业形态均价分别定为1.5万/平方米，8800元/平方米、7000元/平方米和5万/个，预计总收入为89327.8万元。 　　根据商业物业销售经验，本项目商业物业销售期确定为18个月。在销售进度确定上，考虑开盘和交房前期为强档期，也为了测算简便，将销售期分为了三个阶段。 　　第一阶段2009.9—2009.12，预热期，开始内部认购，完成销售量的25%，销售金额22331.95万元； 　　第二阶段2010.1—2010.5，内部认购期，完成销售量的35%，31264.73万元； 　　第三阶段2010.6—2010.12，公开发售，完成销售量的40%，销售金额35731.12万元。 　　3.2项目利润测算 　　表3.1项目利润分析表 　　项目 销售金额（万元） 总成本（万元） 利润（万元） 净利润（万元） 　　项目总体 89327.8 62982 26345.80 10031.89 　　4 现金流量分析及财务评价 　　4.1项目现金流量表 　　 　　表4.1 项目现金流量表 　　现金流量表（全部