纽约廉租房系统观察与思考.docVIP

纽约廉租房系统观察与思考 　　根据考察，纽约在廉租房方面，有一系列相关理念、政策和做法，有一定的借鉴意义。 　　一、政府：主动介入并发挥主导作用 　　纽约市政府长期以来一直推行和实施保障房政策。该市的保障房体系包括四个层次。第一是政府直接投资的层次。政府利用自有土地建设公共住房，向符合条件的低收入家庭出租或出售。第二是鼓励私企建房的层次。通过激励措施，鼓励私人企业建设公共住房，开发商若提供所建项目面积20%的低价房，则给予开发商多年免税的奖励。第三是对低收入家庭予以货币补贴的层次。低收入家庭到市场直接租赁住房，政府对其实行货币补贴。符合规定的低收入家庭在第一次购房时，可申请购房补助（按以下三项费用中的最高项补偿）：房屋售价的6%；1万美金；买房产生的所有律师费、检查费、过户费等杂费（一般为售价的3%）。第四是租金稳定和租金控制的层次。政府利用租金稳定和租金控制法，规定房租上限且严格限制房东提高租金和严格限定房客租房的条件，以帮助低收入群体能租得起房。目前，纽约住房租赁市场上的租金控制住宅和租金稳定住宅占到总量的60%。 　　在纽约市的保障房体系中（见图1），既有对房价的保障（廉价房），也有对房租的保障（廉租房）。纽约市拥有全国历史最悠久、规模最庞大、服务最上乘的公共房屋系统。 　　属于租金稳定体系内的房屋，房东必须每年向纽约租金指导委员会登记每个户型的法定最高租金和实际出租租金。而租金指导委员会每年也会发布接下来一两年最高的租金上涨比率，该上涨比率往往根据通货膨胀率、薪资收入、经济发展等综合情况制定。房东可根据该比率合理上涨租金，但是不能超过政府规定的租金上调幅度。 　　在租金稳定体系之外，还有租金控制房屋。不过随着立法的变化，租金控制已不太多了。 　　多年来，纽约推行和实施廉租房政策惠民，一直为世界各国不少城市所效仿。而政府主动介入并积极发挥主导作用，则是其中的一大亮点。 　　二、纽约：探索廉租房问题的五个历史阶段 　　二战以后，纽约市开始探索廉租房问题。此后大致经历了如下几个阶段（需说明的是：每个阶段并非只有一个政策在起作用，而总是有多个政策共同在起作用）。 　　第一阶段：上世纪五六十年代，相对集中地大规模建造公共房屋 　　美国是世界上开放度相对较高的国家之一，聚集着世界各地的移民，但是种族主义一直存在。联邦政府于1949年开始推行的公共房屋系统也从侧面加剧了城市的种族隔离。上世纪五六十年代，纽约市相对集中地在五个区大规模建造一批公共房屋，形成了若干个公屋小区。这些小区的管理者，不是企业，也不是商业性机构，而是不以盈利为目的的政府部门。后来，在实践中，政府发现上述做法存在两个缺点：其一，在一个区域高度集中地建造大批公共房屋，低收入家庭密集居住，客观上造成入住者受教育程度低。由于入住者清一色是低收入人群，清一色是黑人，社区因此成了城市中的黑人区。同时，因受资金限制，导致住房质量低劣，配套设施不足。这些社区的犯罪率不断升高、公立学校质量下滑，成了城市中的“新隔离区”，造成种族矛盾更为激烈。其二，政府投入了太多财力和精力，不堪重负。 　　城中村低收入者密集居住（因为低收入人群买不起车），导致社区生活品质的急剧下滑，使更多高质量人群离去，这样的负反馈螺旋效应，也是导致美国底特律破产的一大原因。 　　有一个叫做Mitchell-Lama的项目一直延续至今。Mitchell-Lama是纽约从1955年开始运营的中产阶级住房发展计划，发展了140，000个出租型和合作型公寓。Mitchell-Lama公寓属私人拥有，在州政府的管制下使其价格适合于中低收入家庭。在Mitchell-Lama的出租型公寓中，相似的公寓租金基本相近。合格的租户可以加入SCRIE和DRIE项目以冻结他们的租金。在一些开发区域中，还提供额外的租金援助。房东有权在他们的合约终止时退出Mitchell-Lama计划，合约一般是20年。如果该公寓在1974年之前建造完成，它可能受租金稳定法律的管束。但是如果是在1974年之后建造的房屋，没有与开发商签额外的租金补贴协议，租客在合约终止后则可能面临房租价格迅速涨至市场价格或被驱逐。 　　第二阶段：出台80/20计划 　　1975年，纽约市出台了有别于以往的廉租房政策，其中规定：房地产开发商购得政府的地块建楼，前提是建成后必须拿出占总数20%的单元房，出租给纽约市的低收入家庭入住。如是，在税收方面才能享受优惠。这就是80/20计划，由联邦房屋局推出的针对多户型出租公寓的税金豁免融资计划。根据联邦征税条例，开发商需要将20%以上的单位出租给低于当地家庭收入中位数50%以下的低收入人群。或者将25%以上的单位出租给低于当地家庭收入中位数60%以下的低收入人群。在80/20房屋项目中，在特定的时间段内