旧城改造模式研究—以柳石路片区改造规划为例.docVIP

旧城改造模式研究—以柳石路片区改造规划为例 　　【概要】研究旧城改造模式，主要是寻找政府、开发商与旧改对象之间的利益平衡点。通过对旧城改造片区的区位价值理论的研究，找出级差地租与旧城改造的契合点，提出捆绑式开发的模式。同时，在保证各捆绑地块经济效益的基础上，得出各个地块的建议指标，作为引导城市建设的依据。 　　【关键词】旧城改造、区位价值、捆绑式开发、建议指标 　　ABSTRACT：Study of urban renewal mode，Are mainly looking for the government, developers and the old object between the interest equilibrium point. Through the transformation of the old city area location value theory research, find out the differential land rent and the transformation of the old city point, binding type development mode put forward. At the same time, to ensure each bundle block economic benefit based on, draw various plots suggested index, as the basis of the construction of City Guide. 　　KEYWORDS：transformation of the old city; the value of location; binding type development; recommended indicators 　　中图分类号：F124.5文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 　　1、旧城改造片区的区位价值理论 　　从1980年起，我国开始了土地制度改革。1986年推出了《土地管理法》，将土地的使用权和所有权分离。1987年4月国务院提出土地使用权可以有偿转让。同年我国开始了土地估价试点。 　　1.1级差地租与旧城改造片区的区位价值 　　根据级差地租理论，级差地租Ⅰ取决于不同的地块，级差地租Ⅱ取决于在同一块土地上连续追加投资。在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为基础和前提，马克思指出：“级差地租Ⅱ的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租Ⅰ。”将级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ及旧城改造片区的开发效益结合起来考虑，便产生了几个重要的“旧城改造片区的区位价值”： 　　第一，不同的旧城改造片区处于不同的地块，因而具有不同的级差地租Ⅰ。这就从根本上决定了旧城改造片区区位价值的差异性。级差地租Ⅰ高的旧改片区，被争相选择；而级差地租Ⅰ很低的旧改片区则无人问津。 　　第二，对同一片旧城改造片区进行连续的投资，产生的级差地租Ⅱ有增高的趋势。即为了取得较高的级差地租Ⅱ，就必须对旧城改造片区进行连续的投资或提高开发强度。级差地租Ⅱ解释了为什么开发商乐于提高旧城改造片区的开发强度和容积率。 　　第三，地块自身条件差的旧城改造片区也存在级差地租。为了在此类旧城改造片区上获得超额利润，就必须采用追加投资方法。要实现这个区位价值，从理论上讲需要政府允许开发商进行高强度的开发。 　　1.2用地功能与旧城改造片区的区位价值 　　如上所述，城市飞快发展，中心区的老建筑日趋陈旧，但土地价值却在不断提高，这就为旧城改造提供了经济平衡的可能性。从理论上说，通过用地功能的调整，能够提高土地利用率，所以旧城改造可以通过市场机制的调节，以企业行为来正常实现。 　　在进行土地估价时，不同用地功能的土地价格是不同的。一般而言，商业服务业用地的土地价格最高，其次为住宅用地，再次为工矿仓储用地。用地功能的地价差异，构成了旧城改造片区的区位价值的另一个重要方面。 　　第一，旧城改造片区的土地功能属于住宅用地。就住宅用地而言，不同类型的住宅用地的投资收益差异很大。可以通过改变住宅的类型，来获得一定的投资回报。 　　第二，住宅用地的价格低于商服用地。因而在旧区改造时，可将用地功能置换为商服用地，或住宅用地与商服用地的混合用地，以获得投资回报。 　　第三，尽管纯粹意义上的公共设施用地的地价低于住宅用地；但由于公共设施的改善能提高整个改造区的环境，进而能引起土地增值。 　　1.3空间关系与旧城改造片区的区位价值 　　首先，对于旧城改造片区而言，其周边的用地功能和地价级别能显著地影响到旧城改造片区潜在的区位价值