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因此，产业结构的演进既决定了房地产周期波动的基本状态特征，也决定了房地产项目开发的市场景气状态和需求结构。 （3）城市化进程 城市化进程包含两大变革：一是城市生活方式的兴起，即城市化的过程；二是城市生活方式向全国范围的辐射和扩散，即郊区化的过程。 城市化进程的影响因素包括：人口增长、城市基础设施建设和交通运输业的发展，而城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类不动产的长期趋势，进而影响各类不动产市场波动的特征。 （4）经济体制 随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善、房地产业的进一步发展，可以预见，政府将更多地运用间接的宏观调控手段来减缓不动产市场波动的幅度，以促进房地产业的顺利运行和发展。 （5）通货膨胀率 　通货膨胀（Inflation Rate）,是一种货币现象,指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象。通货膨胀与物价上涨是不同的经济范畴,但两者又有一定的联系,通货膨胀最为直接的结果就是物价上涨。 通货膨胀率={（本期价格指数-上期价格指数）/上期价格指数}x100% 3、政策环境 政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境。一般说来，与房地产有关的政策主要有：财政政策、货币政策、土地政策、住房政策等。 （1）财政政策 财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策主要是通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系；财政支出政策主要是确定国家预算支出的总量和支出结构。 （2）货币政策 货币政策是指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务等手段，来调节货币供给。 （3）产业政策 政府可以通过制定产业投资指引目录及其他行政干预手段，或者通过推进产业结构的变动来影响不动产业的周期波动。 （4）区域发展政策 同在一个国家，同在一个宏观经济环境下，各地区的经济发展和房地产消费并不是完全一致的。 （5）土地政策 我国土地实行国家所有和集体所有，房地产开发商和个人只能取得有限期的国有土地使用权。土地政策对房地产开发的影响主要可从以下三个方面来分析： 第一，土地供给政策。 第二，地价补偿和土地收费的规定。 第三，土地出让方式。 （6）住房政策 住房制度改革主要是指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策的改变，这将对房地产商的利益有很大的影响。 （7）房地产开发、销售政策 房地产预售是当前房地产开发的主要模式，它对开发商资金的回收速度至关重要。 如果取消预售，只允许成品房出售，那么，对于自有资金紧张的企业将无法进行房地产开发。预售也标志着房地产企业要走规模化经营之路。 （8）户籍制度 房地产投资受政策制约甚大，房地产业由于投资大、周期长，在投资商的决策与国家的政策调整（主要指国家对房地产投资的政策）存在一定差距或矛盾时，该投资商必然会面临政策变动所带来的风险。 房地产中介实务 易房大师 免费房产中介管理软件 课前复习 1、房地产开发是指在依法取得国有（ ）的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 A 土地所有权 B 房屋所有权 C 土地使用权 D 房屋使用权 2、取得国有土地使用权是房地产开发的前提。 （ ） 3、房地产开发包括（ ）和（ ）在内的开发经营活动。 4、在房地产开发分类中，按开发内容来分可以分为哪几类？如果按开发程度来分呢？ 5、如何理解生地、毛地、熟地、在建工程以及现房？ 6、什么是“三通一平”和“七通一平”？ 三通一平：通水、通电、通路及土地平整。 七通一平：通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气、通暖及土地平整。 新课学习 第三节：房地产开发 房地产开发范围 房地产开发范围 征地 拆迁安置 规划设计 供水 供电 通信 修道 房屋建设 绿化 房地产开发流程环节 * 地基与基础 主体结构 电梯 装饰、装修 屋面 给、排水 电气 智能化 房地产开发的风险风险一：市场价格市场价格波动，影响房地产开发风险二：购买力物价上涨过快，降低了其购买力风险三：拖欠财务状况恶化风险四：不可抗力自然灾害、意外事故 某小区总用地面积16.3公顷，其中住宅用地7.1公顷，道路用地2.8公顷，绿化用地2.9公顷，小区能规划容纳总人口数为5466人。共规划住宅建筑1839套，其中小户型占500套，中户型875套，大户型464套。求人口毛密度、人口净密度及户型比？ 人口毛密度=规划人口数量/居住用地面积 人口净密度=规划人口数量/住宅用