论不动产物权变动的交付.docVIP

论不动产物权变动的交付 ，我国法上的物权变动原则上采债权主义，例外采意思主义加公示对抗主义。在意思主义模式下，不动产物权何时变动，认定上的；而在债权主义下，登记成立与权利的真正变动之间又有的真空期。在不动产物权变动中，应当采债权… ，我国法上的物权变动原则上采债权主义，例外采意思主义加公示对抗主义。在意思主义模式下，不动产物权何时变动，认定上的；而在债权主义下，登记成立与权利的真正变动之间又有的真空期。在不动产物权变动中，应当采债权意思加交付成立，登记对抗的做法。赋予交付为不动产物权变动的公示手段，赋予占有为不动产物权享公示手段，登记为不动产物权对抗善意人的手段。，因需要交付成立不同于意思主义，因登记对抗，不同于登记成立的主义。 关键词：不动产；物权；交付 一、《物权法（草案）》的规定及其理论背景 《物权法（草案）》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不物权效力，但法律另有规定的除外。《物权法（草案）》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时效力。《物权法（草案）》第209条规定，以建筑物和土地附着物、建设用地使用权依法可以用于抵押的不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时效力。 ，上述《物权法（草案）》关于不动产物权变动的规定，采物权变动的债权主义。 所谓债权主义，为意思主义与登记（不动产）或交付（动产）的，以奥地利民法典为代表，也被称为奥国主义。依此主义，物权因法律而变动时，除了需要当事人之间有债权合意外，还需要登记（不动产）或交付（动产）的，才物权变动的效力。 [1]物权变动需要公示。广义的公示指的法要素（法律事实、法律、权利、法律上的地位和关系）与否的广为人认知的和手段。公示的本质是一项赋予人认知性的法制度。[2] 公示方法因不动产和动产而有差异。不动产的公示方法为登记、动产则为交付和占有。这似乎是天经地义的常识。不动产登记制度始于12世纪前后，当时德国北部城市有土地物权变动须记载于市政会所的都市公簿的习惯，[3]乃未被罗马法征服的日耳曼传统，后于18世纪在普鲁士和法国抵押权中复活，现代不动产登记制度的直接渊源是法国的抵押权登记制度。动产的变动则自罗马法、日耳曼法一直如此。[4] 不动产物权变动，赋予其怎样的法律含义，在事实上，都需要几道程序：合同（债权或物权）、交付、登记。哪国的民法典，也几个因素上做。[5]因不动产物权的类型不同，这几道程序也会有不同。比如，不动产所有权变动需要完整的三个程序；而不动产抵押权设置，则无需现实交付。，本文的，除非说明，限定在事实上交付的不动产物权变动场合。结论成立，再将结论做一扩展。债权主义的理论，不动产物权变动的公示方法登记。也说，交付，公示方法，仅仅是动产物权变动的公示。在不动产物权变动的过程中，比如，房屋的买卖合同里，并交付的法律地位。 ，从有限的文献里，，在不同的不动产物权变动中，交付仍意义。比如，在采意思主义的法国，在不动产物权变动中，公证人起着的作用。买卖契约缔结所有权转移的原则，应注意的是在实务习惯上指公证人证书作成时。点城市规划等手续的，由当事人的合意到公证书制作的，但所有权转移是公证人证书作成时的法意识却更强烈。[6]点的提示在于，在意思主义模式下，所有权并非要在合同生效后就移转。又比如，在美国，财产法主要属于州法的范畴。综合各州的情况，大多数州财产法关于不动产登记效力问题的情况是：不动产权利变动不以登记为生效条件。当事人之间的权利转让之后，不动产财产权变更即法律效力。转让分两步，步是不动产转让的合同，步是契据（Deed）。契据是不动产转让的法律文件，由出让人以书面做成，载明双方当事人在步达成的合同中的要点即可。最的一点是契据交付给受让人，一经交付，不动产权利即法律上的转移。[7]受让人虽可以把契据拿去登记，但依大多数州法及其实践，该登记不动产权利变动的生效要件而仅仅是对抗要件。[8]在美国，契据的交付意味着转让生效，，整个土地交易的关键是契据的交付。[9] 由法国及美国的做法可以看出，在不动产物权变动中，在合同（债权合同）与登记之间，还要有中间环节。在法国是公证人证书的做成，在美国是契据的交付。公证人证书的做成和契据的交付，既可以理解为不动产物权变动的标志，也可以理解为公示手段。登记只是不动产物权变动的对抗要件。 本文所要的话题正是：交付，动产物权变动的公示方法，在不动产物权变动中，究竟起着样的作用。 二、我国现行法关于不动产物权变动的规定 ，我国现行法关于物权变动最主要的法律是《民法通则》第72条第2款的规定，即合同或者合法财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约