2002年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案.docVIP

2002年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷及答案一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。a、15% b、20% c、30% d、40%2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（ ）。a、产品线定价 b、选择品定价c、补充品定价 d、产品束定价3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（ ）。a、80% b、90% c、85% d、95%4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（ ）㎡。a、882 b、1765 c、1667 d、15385．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。a、1999年8月1日至2002年4月1日b、2000年10月1日至2002年4月1日c、1999年8月1日至2002年10月1日d、2000年10月1日至2002年10月1日6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（ ）。a、 越大， 越大 b、 越小， 越大c、 越大， 越小 d、 与 无关7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。a、9.00% b、8.05% c、30.00% d、7.52%8．a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。a、abcd b、acdb c、cadb d、cbad9．某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（ ）。a、7.5% b、10.8% c、12.5% d、15.0%10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（ ）。a、会计折旧年限﹤自然寿命﹤经济寿命b、经济寿命﹤会计折旧年限﹤自然寿命c、经济寿命＝会计折旧年限﹤自然寿命d、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。a、质量控制 b、进度控制 c、合同管理 d、成本控制12．某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（ ）。a、40% b、45% c、47% d、50%13．计量估价合同是以（ ）和单价表为计算报价依据的合同。a、总工程量 b、实测工程量 c、工程量清单 d、最终工程量14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（ ）。a、超额利润 b、投资回报 c、内部收益 d、风险补偿金15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ）。a、0.57 b、0.74 c、0.80 d、1.0416．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。a、社会平均收益率 b、通货膨胀率c、国民经济增长率 d、项目基准收益率17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000㎡的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/㎡，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（ ）。a、23.8% b、20.23% c、19.70% d、18.96%18．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。a、名义利率大于实际利率 b、实际利率大于名义利率c、名义利率等于实际利率 d、实际利率小于名义利率19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。