《土地估价》实验指导书（新大纲）.docVIP

《土地估价》实验指导书 付梅臣 付 薇 中国地质大学（北京）土地科学技术系 2007年3月 目 录 实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 1 实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 6 实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 11 实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 15 实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 1 实验六、估价报告编写与应用综合实验 5 附件1：房屋新旧程度评定标准 10 附件2：土地估价报告规范格式 19 附件3：房地产估价报告格式 32 附件4：土地估价技术报告错误要点 38 附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 44 实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 一、实验类型与学时 实类型： 项目类别：综合 计划学： 每组人数：三、实验原理 市场比较法的理论依据，就是替代原理。 市场比较法原理示意图 1、直接比较 式中： 交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。 2、间接比较 （1）区域因素间接比较 式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。 （2）个别因素间接比较 式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分； 个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。 四、实验仪器设备 序号 主要仪器设备名称 型号规格 数量 1 计算机 联想P IV 2.0/256M/40G/17” 40台 2 软件 OFFICE2000以上 五、实验内容步骤 1、了解市场比较法评估基本步骤、要求和注意事项。 （1）选取可比实例 （2）建立价格可比基础 （3）进行交易情况修正 （4）进行交易日期修正 （5）进行区域因素修正 （6）进行个别因素修正 （7）求取比准价格 2、教师分析案例一，列出其评估基本步骤，说明执业资格考试的评分标准。 案例一： 在某一城市，需要评估H地块1990年价格。 现资料如表，该市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域、个别等因素对地价的修正，都与待估地块比较，数字为正表示成交宗地条件比待估宗地好，为负则差，数值表示对宗地地价的修正幅度。（表中单位：元/平方米） 3、学生分析案例二，列出其评估基本步骤，教师点评； 案例二：某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下： 对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示估待地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与1993年1月比均为一个百分点，容积率修正系数如表。请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价。 容积率 1 2 3 4 5 修正系数 1 1.8 2.1 2.3 2.4 4、学生分析案例三，列出其评估基本步骤，教师点评。 案例三：需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000人民币元/平方米 560美元/平方米 530美元/平方米 成交日期 1995.08.01 1996.01.01 1996.05.01 交易情况 -1% 0% +2% 区域因素 +2% +3% 0% 个别因素 0% +1% -2% 上表交