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物业管理与资产管理 ———物业服务企业发展模式的选择 孙峻，刘于鑫，姜雯，黄铭 [摘要]针对我国物业管理行业发展模式的问题，对物业管理的内涵和现状进行了分析，探讨了资产管理基于投资经营视角和组织管理视角两种不同的含义。在此基础上，对比分析了物业管理与资产管理的异同，并通过问卷调查，分析了发展资产管理面临的问题，提出了物业服务企业发展模式的建议。 1、引言 我国物业管理从20世纪80年代起步，经过近30年的发展，物业管理范围覆盖住宅、办公楼、学校、工厂甚至市政设施等各个层面，已经成为社会生产、生活不可或缺的重要行业。然而物业管理行业却未获得与其规模相适应的地位，物业服务企业也给人“技术含量低、利润率低”的印象。为此，物业管理业内人士一直进行着积极探索，试图为提升物业管理行业地位、提高物业服务企业发展质量找到适合的道路和模式。随着国内房地产市场和物业管理的快速发展，物业管理面对的服务领域和服务模式逐渐拓展，国内物业管理行业开始学习、借鉴国外的模式。2008年5月在南宁召开的中国物业管理协会二届二次理事会上，协会会长谢家瑾提出了“行业要在更新更高平台上发展”的思路，资产管理成为物业管理行业广泛关注和讨论的热点。 2、物业管理的内涵与现状 2.1物业管理的内涵 目前对于物业管理的含义存在着不同的理解。归纳起来，物业管理的内涵主要有以下两种观点。 一是《房地产业基本术语标准》（建设部，2003年）中将物业管理定义为“物业产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为”。根据这种理解，物业管理是由物业产权，特别是建筑物区分所有权所派生出的内容，解决产权人拥有何种权利以及如何行使自己权利的问题。在这个层面，物业管理具有以区分所有建筑物的“物”的管理和以业主共同事物为目标的“人与秩序”的管理双重法律属性。前者反映物业管理的私权性质，后者反映物业管理的公共属性。2007年颁布的《物权法》虽未对物业管理做出定义，但对物业管理的范围做出了明确界定，也基本认可了物业管理的这种定义。 二是根据《物业管理条例》（国务院，2003年）规定，物业管理“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这是一种狭义的、从行业管理和专业服务活动角度对物业管理内涵的解释。它界定了作为具有社会化、市场化、专业化特点的物业管理的具体运作模式和内容。根据这一定义，物业管理是由物业服务企业向业主提供的专业服务活动。在这个层面上，虽然还存在“物业管理”与“物业服务”的概念之争，但在《物权法》实施后，《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，进一步厘清了物业管理作为法律属性和行业活动方面的不同含义。出于习惯和管理特点，由物业服务企业提供的这种专业服务活动仍然称为“物业管理”。显然，本文讨论的物业管理属于狭义的观点。 2.2物业管理行业发展现状 从我国第一家物业服务企业———深圳物业管理公司成立起，国家房地产行政主管部门就大力扶持和培育物业管理行业，使物业管理行业在规模上保持了较高的增长速度。但物业管理行业始终未能取得与其规模相适应的社会地位，大部分物业服务企业实力偏弱、盈利能力不强。根据中国物业管理协会2008年公布的行业生存状况调查报告显示，目前大多数物业管理企业仍然处于微利或者亏损的状态，目前只有40%的物业服务企业能够盈利，平均盈利额仅为81.28万元。 3、资产管理的内涵 资产可分为不动产、无形资产、金融资产等多种类型，资产管理也相应具有不同的内容。本文所指资产管理针对不动产范畴，国外也称为房地产资产管理或不动产管理。从总体目标来说，资产管理是对不动产进行经营和维护以实现不动产所有者目标的活动。目前国外对资产管理的研究主要分为两种视角，一是投资经营视角，通过房地产投资并进行资产组合管理和经营为投资人获取收益；二是组织管理视角，关注组织拥有的不动产资产在运作过程中对实现组织战略目标的作用和影响。 3.1投资经营视角的资产管理 20世纪30年代，美国就出现了为投资人、业主提供房地产经营管理专业服务的人员，并成立了相应的行业组织，如国际资产管理协会。进入80年代，随着房地产市场和客户需求的变化，一些发达国家的房地产业内人士意识到房地产业发展不可能单纯依靠持续不断的投资，而房地产本身也不可能单纯依靠“区位”因素就为所有者带来持续的利润，有人甚至提出了房地产以投资为导向还是以经营为导向的问题。随着以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资，他们追求利益回报最大化和资产组合风险最小化，使资产组合管理和每股收益的分析成为资产管理所强调的内容。 国外的资产管理通常由资产所有者（业主）选聘专业的资产管理师全面负责不动产资产的经营与管