商贸区建设中的博弈问题研究.pdfVIP

经潲产业 勰确《嬲ll涵眨 商贸区建设中的博弈问题研究 ——以“世贸城’坪Ⅱ“商贸城为例 口文／冯振中 提要商业作为第三产业的重要组成部分，是各地区间进 重要组成部分。 行竞争的关键所在．对于政府部门而言，兴建商业区则成为其工 博弈论认为，如果一个协议或机制构成一个纳什均衡，那么 作的重点．然而，一个具有较强辐射能力的商业区的形成有其必 所有的当事人都会自觉遵守这个协议，因为给定别人遵守协议 要条件，盲目地建设反而会加强地区间的恶性竞争．本文通过运 的情况下，没有人有积极性偏离协议规定自己的行动规则，这样 用房地产博弈模型，以东阳世界世贸城的开建和义乌国际商贸 的协议是自动实施的；如果这个协议不能构成一个纳什均衡，它 城第三期的动工为例，以两个商铺市场投资者之间的博弈、商铺 就不可能自动实施，因为至少有一个参与人会违背这个协议。所 市场投资者和商铺投资者之间的博弈为重点，分析和解释我国 以，不满足纳什均衡要求的协议是没有意义的，这就是纳什均衡 商贸区建设中带有普遍性的问题． 的一般性解释。 一、博弈论概述 在商贸市场建设的过程中，存在着多个决策主体和行为主 博弈论是研究不同决策主体行为之间在相互影响和相互作 体(包括政府、商铺投资者等)，不同主体的决策和行为之间存在 用时各种决策均衡问题的理论，也称对策论。博弈论分为合作博 着相互影响和相互作用。例如，政府的投入直接影响到投资者关 弈论和非合作博弈论。20世纪七十年代以来，随着经济学家的 于是否继续投资的决策；反过来，商铺投资者的投资行为又会影 注意力由价格制度向非价格制度的转移，“博弈论逐渐成为经济 响政府对商贸区的布局。我国商贸区的建设往往涉及不同的地 方政府或市场建设投资主体。商铺市场的潜在参与者与已在位 学的基石”。1994年3位博弈论专家——纳什、泽尔腾和海萨尼 获得了诺贝尔经济学奖，标志着博弈论已经成为主流经济学的 者的不同决策都会对商铺市场参与者与商铺投资者的支付水平 津市中德住房储蓄银行，但仅此一家专业机构 产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其 第二，建立动态的统计，分析、监控体系， 对全国的房地产影响是十分小的。 他产品目前还处于理论研讨阶段，距离市场操 加强房地产的政策研究、市场研究和客户研 (二)金融监管制度不健全。在实践中，我作还很远。住房置业担保虽然在全国早己推 究．提高风险预警能力，加强银行信贷人员业 国银行在评估与决策中往往存在“宽严失当” 出，但进展缓慢且担保范围受到限制，部分地 务培训，增强银行信贷人员辨别风险和判断风 问题，一方面制定了苛刻的贷款条件，给申请 区甚至尚未开展担保业务。 险的能力，提高判断的敏锐性，为此需要培训 人增添了很多麻烦：另一方面在贷款审批中却 四、完善我国房地产金融市场的对策 包括建筑工程预算、结算、决算、房地产评估等 只重形式，缺乏科学的评估标准。有些银行信 第一，房地产发展如果得到多元化、多层 内容，及时规避风险，重视住房市场的景气循 贷人员没有良好的专业素质和道德素质，他们 次资本市场融资渠道的支持，就能化解或者分 环和周期分析。做到贷款项目的科学论证，贷 常常为了个人利益弄虚作假，损害了国家和集 解单一靠银行贷款的风险．可以建立一个以政 款发放的正确决策，确保贷款安全。提高信息 体的利益。例如，有一些根本不具有开发资质 策性专业住房金融机构为主体，商业性经营机 的透明度，打击投机活动，对有问题的金融机 的房地产开发企业，由于银行信贷人员的审批 构为补充的住房金融机构体系。一是组建政策 构进行彻底的清查。 疏忽，在没有房地产开发“四证”的情况下就进 性专业住房信贷机构。按照专业银行经营管理 第三，充分借鉴国际成熟的住房金融运作 行项目开发，大量依靠银行贷款，以很小的资 模式，主要经营政策性个人住房信贷业务和政 经验，将资本市场机制引入住房抵押市场，增 金来进行房地产投资，一旦亏损，全部损失就 府廉租房