中国住宅市场房价高位运行的原因分析及措施探讨.kdh.pdfVIP

FINANCE ECONOMY 金融经济 热 点 关 注 中国住宅市场房价高位运行的 原因分析及措施探讨 □ 郭 捷 摘要：房地产的发展，对于当今经济增长和社会进步的贡献 2 、中国房价高位运行的原因分析 毋庸置疑。但是，任何事物都具有两面性。房地产发展也是一把双 中国房地产住宅市场中，高房价是一个显著的特点。 我认为 刃剑，尤其是商品住宅市场，其发展推动经济增长和城市化进程 这里面既有市场内部的原因，也同时存在市场外部的原因。 市场 的同时也成为加剧贫富两极分化和造成社会不公平的主要因素 内部的原因主要是从供给和需求两个方面来分析。 而市场外部的 之一。 本文试图通过城市经济学的一些基本原理来解释当下中国 原因主要是政府干预因素。 住宅市场高房价形成的原因， 通过表面现象窥视其内在本质，探 2.1 房地产住宅市场内部原因分析 讨高房价背后的深层次原因及其与整个经济的联系。 在最后，探 在市场经济中，任何商品的价格都是由供给和需求两方面决 讨如何有效缓解高房价的压力，并提出建设性的建议。 定的，房地产市场也不例外。 而房地产市场中的供给从根源上讲 关键词：住宅市场，房价高位运行，城市经济学 是政府决定的。 中国实施的是土地公有制，城市土地为国有土地。 任何个人和团体不能拥有土地的产权但是政府可以通过转让的 1、中国房地产市场现状 形式来出让土地的使用权，从而代表人民收取一定的土地出让金 追根溯源要到 1978～1991 年间的理论突破与起步阶段。 土地 来平衡利益。 法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳 土地市场一般称为一级市场，政府是唯一的卖方即出让方。 也 （罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 就是说土地市场是完全垄断市场。 所以政府可以决定房地产市场的 在 1991 年到 1995 年之间，以邓小平南巡为标志，中国南方 供给，而这种行为不是市场行为，理论上不能确定一条供给曲线，政 掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚 府的相关政策就显得非常重要。 我国土地资源十分紧张，政府在权 湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场 衡城市建设用地的扩张时，在现阶段采取了严格控制城市建设用地 随后经历了一个漫长的低迷期。 扩张的政策。 严格保证国家十八亿亩耕地的红线不能受到侵害。 从 之后的 1995～2003 年属于相对稳定的协调发展阶段，整体表 确保国家粮食安全的角度来讲，这很有必要。 但是客观上却造成房地 现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长， 产市场上的供给相对受限制， 较市场总需求来讲供给是偏少的，这 中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 其背后一个重要的原 在一定程度上造成需求旺盛而供给受到抑制，供求均衡价格升高。 因是2000 年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面 表 1 2003-2006 年全国土地供应量 启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了 商品房市场的发展。 2003 年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的 现象， 政府为了稳定市场发展， 开始进行全面的宏观调控，而 2005～2006 年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期， 政府 先后出台了 多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、 10 产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行 表2 2003-2006 年全国住宅销售价格 业发展。 由于中央与地方政府之间存在较大的