2015年杭州钱塘帝写字楼项目规划建议报告前期策划.docVIP

钱塘帝写字楼规划建议报告 2012年01月12日  板块分析，审视自身 板块解读  杭州写字楼市场总体分布 目前杭州办公 要分布在市区 商圈，主要包 ü黄龙板块 市中心板块 ü武林板块 ü庆春/凤起板 钱江新城 随着城市的扩 传统商圈外正 新的写字楼集 ，主要包括： ü钱江新城板块 ü滨江板块 星光大道商圈板块 本项目位置  板块对比分析 钱江新城板块、市中心板块以其便利的交通、完善的城市配套和 府规划成为杭州写字楼市场最为活跃的板块，钱塘帝景项目所在 块正处于规划发展中，其交通、市政配套无法与之相比。 从板块竞争上看，项目所在板块并无优势  产品研究，创造品质 产品解读  竞争板块产品分析 价格 (元/㎡) 建筑面积( ㎡) 项目名称 所在区域 黄龙商圈 层高 标准层面积 电梯 空调 大堂 车位(个) 1400 物业公 仲量联 美国约克中 央空调及系 15台顶级商务电梯 统,末端大美 世贸丽晶 城欧美中 心 高13米 ,2000平方 米 60000 380000 3.7米 4800㎡ 及一台观光电梯 国特灵；加 湿滤尘新风 系统， 日本三菱重 10台美国原装OTIS 工超级变频 前厅300㎡ ，后厅300 ㎡．层高 8.5米 公元大厦 万银国际 40000 39000 黄龙商圈 钱江新城 80000 90000 3.5米 3.9米 1700㎡ 1700㎡ 474 550 高力国 绿城物 高速电梯 多联体中央 空调 日本三菱重 1500方挑 高15米酒 店式豪华 大堂 16台高速原装进口 工超级变频 通力电梯，6米/秒 多联体中央 空调 10米挑高 ，1400方 大堂 圣奥国际 商务大厦 10部瑞士进口迅达 美国特灵中 客梯 央空调 34000 48000 钱江新城 钱江新城 70000 64000 3.8米 3.9米 1500㎡ 1400㎡ 250 278 高力国 戴德梁 美国约克中 央空调及系 统 12部高速日立品牌 原装电梯，4米/秒 1200方大 堂 汉嘉国际  竞争板块产品分析 与之优势板块的产品相比较，如果继续走常规路线仅以高端产 品与之竞争毫无胜算，寻找差异化产品定位才是项目目前唯一 的出路….  差异化思考 它们地段好！它们硬件全！它们品质高！ 它们是杭州最高端的写字楼，但是…… 它们也同样有着不可忽略的缺点….. 空调：高端品牌，使用功率大 负面：能耗高，给入住企业带来负担 电梯：数量多，速度快 负面：数量多意味着公摊多，得房率低；速度快意味着能耗高。 大堂：挑高过高，面积大 负面：公摊多，得房率低，可售面积减少。  差异化思考 锐角法则原理——你看到是一个锐角还是一个钝角？ 优势背后也可能 存在更大的不足 产品优势 从竞争产品的优势看产品不足，以差异化产品，根据项目客户需要制定产品，提高 项目核心竞争力！  攻其核心，客群入手 客群解读  目标客群思考 1、甲级写字楼使用客群定位：“自用客群”特征描述： 行业描述：本案客群应以高新技术产业为主，包括IT、通信设备、软件类、现代生物医药技术、 化工为主。 来源地：入住本案的客群主要来自滨江、萧山本地区域、市区高新溢出企业、部分外地溢出企业 规模：本项目总体定位中高档次，因此面对的企业也是中等规模以上的公司，这类公司一般员工 在50—100人左右，对于办公的需求主力为400－600方。 企业特征：这类型企业有一定的实力，讲究办公环境和办公品质，对于写字楼的档次、形象、配 物业管理要求较高。  目标客群思考 2、大浙江写字楼“投资客群”描述 我司启动商业动力网，选择了200位温州、绍兴、丽水、义乌等地投资客户进行了针对性调研。 年龄集中在35－45岁之间 主要来自于私营业主，拥有自己较大规模的企业，资金灵活型较强 年收入在500万以上，收入稳定，属于社会富裕阶层 有较强的投资意识、平时多有股票、外汇、期货、基金等投资 有多次的各地置业经验、涉足住宅、商铺、写字楼 成熟稳重，消费理性 对于写字楼，看重开发商品牌、地段、档次，偏好高档次产品，对于单价敏感性较低 购买需求面积在300－500平方米之间，承受总价在1000万左右  目标客群锁定 客群初步定位： 目标客户主要以自用客户为主兼顾投资性客户。 主要客户行业：制造、投资、金融、创意科技 其他行业：服务、证券、贸易、保险 客群区域界定： 1、以滨江高新企业及滨江高端住宅业主为主 2、其次萧山区高新企业为主 3、由于未来交通环境的改善以及商务聚集度的提高，杭州市对周边的中小城市的核聚 力将会大幅增强，绍兴、富阳等区域的民营企业也将是未来潜在客户。  目标客群锁定 客群需求锁定——追求更高的性价比产品 1、希望产