2015年河南开封锦诚盛世生态人居文化城项目前期定位报告物业规划分析.pptVIP

锦诚·盛世项目前期定位报告;;;1.1开封城市背景及发展规划;城市解读——开封背景;GDP——2011年开封市GDP为1093.6亿元，全省排名位于中游， GDP增速较高，未来经济呈现快速发展的态势，推动房地产市场的发展。;产业结构——开封市曾是七朝古都，第一产业比重较高，经济发展相对落后，近年第三产业以较快的速度增长，在三产中占比较高，已超出河南省平均水平，第二产业历年也呈现增长的态势。;城镇城市居民收入与消费——2011年开封市人均收入与消费水平省内排名均靠前，且人均消费增速超出人均收入增速，市民消费欲望较高，有利于城市经济的发展。;人口与城镇化——开封城镇化水平在全省排名居中，超出全省平均水平，年均城镇化增长率高达8.39%，每年大量的进程人口将对房地产市场产生较大的需求。;城市文化底蕴较深，经济发展颇具特色，在郑汴一体化的大环境下??城市经济发展较为迅速。;开封城市功能及发展定位;1.2项目区域分析及发展前景;; 项目所在地现状用地布局图 建设用地面积： 737.4公顷，其中工业用地27.1公顷，居住用地316.9公顷，村庄建设用地164.4公顷 ;现状道路分析图;现状公共服务设施分析图 用地面积157.1公顷，教育用地126.3公顷，占80.4%。 ;居住用地分析图 居住用地316.9公顷，其中保障房用地72.0公顷，占22.7%。 ;;;居住配套中小学分布图 小学服务半径：500米，共11所；中学：1000米，中学7所。;绿地分布图 绿地面积共236.72公顷，其中，公共绿地面积：229.01公顷，人均公共绿地13.91平方米，防护绿地7.71公顷。;区域成熟度不高，外围乡镇集市、村落、农田;1.2.2项目开发的发展意义;项目对于城市的发展意义;1.3 项目的发展方向;教育高校众多，人文背景显著； 交通便利，项目占据开封北大门的地理位置； 北部黄河、黑池、柳池生态工程的推进，将大大提高区域的 居住价值； 周边村庄众多、人口结构复杂、城市面貌落后，郊区化异常 明显。;开发体量庞大，消化周期长，开发周期较长，资金占有量较大； 功能高度复合，配套需自我完善，产品升值潜力较大；;区域功能结构完善，价值前景不断提升，城市化进程加快;;『客观性』;如何规避郊区化，淡化区域价值抗性？;价值体系;开北楼市领导者;;项目主题形象定位：;风情居住板块;;2.1项目定位策略及西班牙风格开发模式研究;项目需承担经济效益和社会形象两大职能项目需跳出单纯的商业行为思维，站在新城（区域开发）的高度来看待项目;【城市定位】;策略—寻找城市的坐标; 造镇方案悄然流行 随房产开发版图不断向外拓展，愈来愈多的造镇方案出现在新兴住宅区的规划中，据有关专家预测，环境优美、 生活便利、居室宜人的“新版小镇”，将成为离开拥挤的市中心后，未来市民的主要生活方式之一。以大规模的 生活配套设施建设先行为标志的住宅造镇运动悄然兴起。 ;1、〖城市尺度 〗 〖街区尺度〗;2、〖复合性物业类型〗 〖单一住宅区〗 ;3、〖全盘高度的行销〗 〖一期产品的销售〗;4、〖高价值产品 〗 〖低价值产品〗;1、（视角）改变原始楼盘的思考惟度，从地产项目上升到一个城市运营商的宏观视角。 2、（空间）在本案5－10年的开发周期里，社会环境、经济条件、政府政策和社会意志都会发生变化。这就要求传播必须拥有长远眼光，并具备前瞻性，使后期产品能够实现延续推出。 3、（细节）在保持社区综合性开发的同时，同时要凸显（尤其是一期）分期效果，努力实现精神物质双丰收，实现营造一个大型、高端、复合居住社区的综合理想。 ;二、〖策略核心〗;关键词解读：A、宏观 以“城市运营商”视角，以承载3万人居住理想的造城理念统领传播气势；;关键词解读：B、生态 以“生态”环境的独有性强化开封北区域的稀有价值，并因此淡化该区域的“郊区”印象；;关键词解读：C、复合 强调本案集居住、运动、休闲、度假、教育、商业、就业等功能于一体的大规模复合居住区理念；;关键词解读：D、国际 营造真正代表国际社会发展的“NEW TOWN”理念，与现在开封市场上的楼盘形成差异化形象；;关键词解读：E、人文 通过多层次、多方位的社区活动、邻里氛围，展现本案“以人为本”的生活氛围和设计理念；;作为一座综合性的“新城”传播而言，很难用寻常一语概之的小概念，它需要足够的拓展空间，以便能够形成一个“无形之城”，并通过一连串的传播手段和战术组合，让市场建立足够的信心，以此来奠定“锦诚·盛世”大型未来复合居住区的地位。;产品标准定位;西班牙风情小镇？;1、多种发展阶段市场下的适应性，通常可保证