宿迁开发区项目产品定位建议.docVIP

宿迁开发区综合体项目产品塑造建议 项目规划指标（宗地图见附图） 项目区位：项目位于宿迁市经济开发区北侧，由2宗地块组成。地块一东至平安大道，西至世纪大道，顺堤河绿化带，北至空地，南至威海路绿化带。地块二东至平安大道，西至世纪大道，南至空地，北至青海湖路。 用地性质：地块一为商业用地，地块二为居住用地。 占地面积：地块一占地116亩，地块二占地346亩。 拟建筑面积：项目地上建筑面积约115万方，其中地块一约45万方，地块二约70万方。 规划容积率：地块一容积率6.0，地块二3.0 其他：地块一规划建设2栋200米左右的标志性建筑（初步确定高度约200米，占地约55亩，55亩的位置可由我司自行确定）。 项目主题定位及客群分析 根据地形区位以及规划要求，项目主题定位为： 绿地缤纷城——宿迁市生态型、国际化、地标性大型综合社区 建设成为覆盖宿迁全市，集：总部办公、商业中心、星级酒店、休闲娱乐、商务配套、餐饮服务、居住生活等多种现代城市功能于一体的，超大型生态、现代综合社区。 甲级办公目标客群 宿迁市内酒业、纺织业、物流业等企业的管理总部、营销总部； 宿迁市本地知名企业及国内外进驻宿迁的知名企业集团； 看好片区发展前景，购买后出租的投资群体。 酒店公寓目标客群 宿迁市拥有相当财富、身份和地位的政务、商务、私营业主等高收入人士； 注重精神生活享受，居住生活讲求品位，注重私密性，渴望体现身份标签的服务业、酿酒业、制造业、金融业等行业领军人物。 LOFT目标客群 宿迁市内主要从事创意产业的企业； 宿迁本土处于创业期或发展期的中小型企业，兼顾办公和居住双重功能； 主要服务于甲级办公或业务范围主要集中于市府新区和开发区的各类现代服务业企业； 看好片区发展前景，出于投资或投资兼自用双重目的的投资群体 生态住宅（建议以“国际花都”系列产品切入） 在市府新区或开发区工作的政府机关或企事业单位工作人员； 周边工业园中高层管理人员以及周边原住民； 希望享受现代生态人居，同时又不希望放弃城市便捷生活的人群； 周边区域及县市，希望体验城市生活的新富阶层； 看好区域未来发展潜力的投资人群。 规划建议 整体布局建议 地块一（CBD核心，城市地标性商业综合区） 建设2栋高度约200米的超高层“双子塔”（绿地中心），建筑面积约12-15万方，每栋约40层。双子塔”下设相连接的5层裙房，做购物中心，须引进大型专业店（主力店：大卖场、电影院、类似苏宁电器、中高端家居卖场等的大型专业店，加上各类餐饮、娱乐、品牌专卖店）。且须充分考虑购物中心的停车配置。可参考北京长安街“东方新天地”项目。 其中一栋超高层建议为五星酒店（高区）+甲级办公（低区），五星级酒店，层高3.9米，每层约20个房间，共约260个房间，可利用集团资源，与洲际、希尔顿等知名酒店集团进行洽谈合作，或经营“绿地”酒店品牌。 另一栋超高层为酒店公寓（高区，实际上当做大平层豪宅销售，后面详述）+甲级办公（低区）。例如：若周边楼房高度约20层左右，建议21-40层为酒店公寓（作为大平层豪宅进行销售）。从21层开始，建议每层进行退台设计，一方面丰富外立面，另一方面可以适当减少住宅进深。21-28层，每层做成16-18套，单套面积80-100平米的“酒店式套房”。29-35层，每层可以做成4-6套（注意朝向），单套面积250-400平米的“全套房公寓”（即三房豪宅）。36-38层，每层可以做成2套，单套面积500-600平米的“部长公寓”（即四房豪宅）； 39-40层，每层可以做1套，单套面积1000平米的“总统公寓”（四房带空中泳池豪宅）。户型比例和配置可以根据具体情况调整。 酒店公寓建议全部精装修，同时力求燃气、宽带、水电等入户，并在顶上几层设置泳池。进行酒店式管理，从而营造“空中豪宅”概念，结合“双子塔”概念，从而在宿迁市民心目中树立起“超高层”=“超高端”的形象。 两栋超高层低区的甲级办公，层高建议4.2米。 此外沿主要干道如平安大道设置少量沿街商铺，与购物中心形成一体。打造富有时尚感和活力感的新都市核心生活圈，满足市府新区、开发区乃至宿迁市市民追求时尚、繁华、便捷的现代生活的需求。 为降低纯办公楼的销售抗性，建议在双子塔及其裙房商业西侧建设LOFT，6-7栋，约20-25万方, 层高5.4米（参考徐州商务城5-3地块LOFT产品）。 地块二（高尚居住区） 由于住宅体量较大，建议分3-4期进行开发，首批住宅可置于地块二的东南部，参考集团“国际花都”标准进行设计，后期产品可根据市场接受情况，先“简装版”再逐步升级。 此外，沿世纪大道、平安大道以及规划支路建设1-2层沿街商业，业态主要为小型餐饮、干洗店、美容美发等，以满足社区居民日常生活需求。 建筑风格建议 超高层“双子塔”以及LOFT 超高层的建筑立面要充分营造