保障类住房规划的研究缺失和应对.pdfVIP

和谐城市规划——2007 中国城市规划年会论文集 保障类住房规划的研究缺失与应对 王承慧 【摘要】 在转型期建构“和谐社会”的时代背景下，保障类住房建设的相关政策将会日臻完善。在这样一个制度环境下，保 障类住房规划亟需通过对空间资源的配置作用，促进被保障的群体更好地发展，融入社会整体前进的时代大潮中去。但规划研 究却存在种种缺失，规划力量尚未深入到保障类住房建设的社会经济系统中去，对于保障类住房的具体操作起不到科学全面的 指导作用，对于保障类住房的政策制定起不到及时有效的反馈作用。论文借鉴了国外相关实践经验，并对国内实践的成功与失 败加以初步的总结。认为中国特定的发展国情，决定了保障类住房需求的中国特色和复杂特性，指出切忌采取一种单一的规划 建设模式来应对，而应通过科学的规划予以指导，并提出了加强保障类住房规划的五点应对建议。 【关键词】 住房规划，保障类住房，经济适用房，农民安置区，租赁型公共住房 1 转型期保障类住房建设的制度环境 1.1 住房政策发展的历史回溯 进入 21 世纪，我国以追求速度为导向的发展模式已越来越不适应可持续发展的要求，其弊端已被中央政府所认 识，国民经济发展模式已从“又快又好地发展” 向“又好又快地发展”转型，在强调经济发展的同时，“和谐社会”理念已 深入人心。国民经济发展模式的转型也体现在住房政策的转型中，希翼建立投资合理、结构合理、价格合理的住房 市场格局，住房作为商品的特殊属性得到全面关注。 随着住房体制改革的深入推行，十余年来的住宅建设有效满足了计划经济时期被压抑的住房需求，人均居住水 平逐年提高，房地产业也得到了长足的发展。然而，这也是一段跌宕起伏的改革历程，我们可看到摆脱历史遗留问 题的努力、一度出现的矫枉过正、以及当今在建构和谐社会理念下的政治理性和市场理性。所有的进步和问题都与 住房这一特殊商品的商品属性和社会属性、住房供应体系的产业政策属性和公共政策属性之间的平衡与失衡有关。 90 年代以来，相关住房政策表现出自计划经济向市场经济的转型、再自过度偏向产业政策向兼顾公共政策的复 归这一螺旋式上升的演变路径。 1.2 房地产业的转型 房地产业的发展将面临四个方面的转型：第一，政策引导从房改后片面强调经济属性向强调公共属性方面转型。 重视民生方面的考虑，缓解中低收入住房、廉租房不同程度的政策缺位、资金缺位、管理缺位等问题。第二，住房 需求从房地产投资功能向使用功能上转移。拉动有效的内需，控制房地产非理性需求。第三，住房产品从资源消耗 型向资源节约型转变。中小户型住宅成为主导型的住宅方向，引导健康的居民的消费观，房地产企业的经营理念、 运作模式也要随市场的变化进行调整。第四，金融资源配置从一味扶持向提高配置效率转变。遏制社会资本盲目投 向房地产，消除资金过多流向房地产的现状，促进宏观经济健康发展。 1.3 保障类住房政策的转型 保障类住房的建设正是考察住房的社会属性和供应体系的公共政策属性的焦点。2006 年国家出台的相关政策明 显增加了住房保障方面的力度，明确了政府的责任。面向大众阶层的中小户型和经济适用房成为了住房供应的重点， 经济适用房应租售并举、廉租房应加大建设也得到明确，这表明政府在落实住房保障方面迈出新的步伐。但也面临 众多掣肘，主要集中在金融保障、申购与退出机制、流程管理方面。 （1）金融保障——财政部等三部委要求，未来各地政府需拿出土地出让净收益的 5%，设立专项账户用于城镇 廉租房建设；全国 40%公积金增值收益缴入国库，并设立专户用于廉租房建设。然而，随着租赁型公共住房建设量 1328 和谐城市规划——2007 中国城市规划年会论文集 的加大，这些资金难以支持庞大的建设开支。有专家指出，资金来源不仅应从土地出让金中提取，还应该有更多渠 道，比如银行的低息或无息贷款，比如政府的其它财政补贴，开发商的税费优惠，甚至可以考虑通过政府资产证券 化的方式将出租型保障类物业放到资本市场融资。 （2 ）申购与退出机制—— 申购条件的制定和审核，以及能够保证资源充分有效循环利用的退出机制是技术性很 强的一道难关，直接影响政策实施效果和舆论评价。由于申购体制不健全，在腐败与投机共同操作下，某些地区的 经济适用