房地产经营与管理 教学课件 作者 银花 张加颖 主编 第三章 房地产经营管理环境及市场.pptVIP

21世纪建筑工程管理系列规划教材房地产经营与管理 主编 银花 张加颖 第三章　房地产经营管理环境及市场 第一节　房地产经营管理环境第二节　房地产市场 第一节　房地产经营管理环境 一、房地产经营业的社会经济环境(一)房地产经营业的社会经济环境1.宏观环境(1)政治因素　虽然一定的政治是一定的经济的反映，但政治的反作用是强大的。(2)经济因素　经济因素是左右房地产经营企业规模、发展方向、发展速度的主要因素。(3)技术因素　技术因素是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。 第一节　房地产经营管理环境 (4)人文因素　人文因素对经营企业的微观环境，特别是对市场因素有不可低估的作用，因为人口、购买力和购买动机这三要素是构成商品经营领域棗市场的主要因素。(5)地理因素　地理因素是指客观存在的自然界。2.微观环境(1)需求因素　需求因素是经营环境诸因素中对企业具有最直接影响的因素，也是经营环境研究的主要内容。(2)资源因素　资源是企业经营的必要物质基础。(3)竞争因素　竞争是市场经济中不可避免的一种客观现象。 第一节　房地产经营管理环境 (二)社会经济环境对房地产经营管理的影响1.社会环境与经济变迁的影响(1)社会环境的影响　随着中国城市化步伐的加快，城市人口迁移量会迅速增加。1) 住宅设计与用户居住行为的需求脱离，无法满足居民文化生活及观念变化的要求。2) 住宅产品，包括住宅设备、建筑材料、制品及配套产品品种少、质量差，与住宅产品设计要求脱节。 第一节　房地产经营管理环境 3) 住宅建设产业化程度低，劳动生产率低，住宅施工质量合格率只有70%～80%，与发达国家相比，建筑技术水平差距较大，目前，人均年竣工面积仅为美国和日本的1/5和1/8。4) 物业管理起步晚，管理水平普遍较低，住宅维修、卫生及保安等也存在不少问题。(2)经济变迁的影响　当前，中国的经济增长方式正经历着从粗放型向集约型转变的阶段。2.环境问题与配套设施的影响 第一节　房地产经营管理环境 (1)环境问题与安全性　房地产业的发展不但会创造社会的物质文明，而且有利于社会的精神文明建设，因此，在社会经济活动中，房地产业既有着巨大的社会经济效益，还有着巨大的环境效益。(2)配套设施　房地产建设的各种产品都是为满足人们生产和生活的需要，在客观上需要各种公用设施，没有公用设施与之配套，这些产品便无法发挥应有的作用。1) 住宅基本生活单元、住宅小区、住宅区的配套公用设施。2) 城市基础设施。 第一节　房地产经营管理环境 二、房地产经营的产业环境(一)房地产经营的产业环境的内容1.房地产市场管理2.房地产产权产籍管理3.房地产法规制度4.房地产金融5.房地产科研工作6.房地产人才培养(二)房地产经营与管理的法律规范1.房地产法律、法规的特点及基本原则 第一节　房地产经营管理环境 (1)科学性和现实性　房地产法规的科学性，就是要按照中国的国情，符合房地产发展的客观规律，保证房地产业持续健康发展；房地产法规的现实性，体现在紧密与市场经济体制相结合，指导房地产市场有序运行，以获得更大的社会效益、经济效益和环境效益。(2)完整性与规范性　房地产法规调整的范围包括房地产经济运行的全过程和房地产经济活动的各个方面。(3)层次性与配套性　房地产法规体系的构成包括法律、法规和规章三个基本层次。2.房地产经营与管理法律法规 第一节　房地产经营管理环境 (1)土地利用与管理　中国《宪法》明确规定，中国土地实行社会主义公有制，即城市土地国家所有和农村土地劳动群众集体所有。(2)房地产税收　近年来，房地产经济已成为社会经济的重要支柱，国家必须通过税收的手段介入其中，以参与分配，形成国家财政收入的来源之一，并以此来实现房地产经济的宏观调控。 第一节　房地产经营管理环境 (3)房地产价格　近年来，由于中国房地产市场发育不够健全，市场运行过程中出现了不少问题，其中的核心就是房地产价格问题，而房地产价格的变化直接影响中国当前的住房制度改革，与群众的切身利益密切相关，也关系到房地产市场的健全及房地产经济的持续发展。(4)房地产产权产籍管理　房地产产权的取得是通过房地产权益人依照国家有关规定向房地产行政主管机关申请登记，由房地产行政主管机关加以审查、确认，颁发产权证书后得以实现的。 第一节　房地产经营管理环境 (5)城市房屋拆迁　2001年6月13日，国务院发布了《城市房屋拆迁管理条例》对城市房屋拆迁的管理体制、审批程序、补偿与安置原则，法律责任等都作了原则规定。(6)房屋建设、使用和修缮　为了加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能，建设部