房地产经营与管理 教学课件 作者 银花 张加颖 主编 第四章 房地产经营预测.pptVIP

作业 1.房地产经营预测有哪些特点?在房地产经营企业中发挥什么样的作用?2.房地产经营预测主要围绕哪些方面进行?3.进行房地产经营预测要遵循什么样的原则和程序?4.房地产经营预测的类别是如何划分的?5.试比较专家会议法、德尔非法、德比克法的组织过程和预测结论上的区别。 作业 1.某房地产开发公司对某一住宅小区开发项目拟定了三个可行的方案，并聘请6位资深人士对方案的综合效益进行预测，所评定的分值见表4-13，试进行最优方案的决策。 2.现有某房地产开发公司过去6年内开发商品住宅面积与资金需要量资料见表4-14，试建立一元线性回归方程，并预测若今年该公司将开发商品住宅30万m2，将需要多少资金? 3.根据上题所给资料，分别采用三年移动平均法和三年加权移动平均法(fi=1，2，3)进行资金需要量的预测。4.假设初始值为X0=10.5万m2，平滑系数α=0.6，请根据第2题所给资料预测今年的资金需要量。5.某经济开发区1992～2001年商品房销售值见表4-15所示，试建立趋势直线方程，并预测2002～2004年的销售值。 21世纪建筑工程管理系列规划教材房地产经营与管理 主编 银花 张加颖 第四章　房地产经营预测 第一节　房地产经营预测的概念第二节　房地产经营预测的程序和类别第三节　房地产经营预测的定性预测法第四节　房地产经营预测的定量预测法 第一节　房地产经营预测的概念 一、房地产经营预测的概念及房地产经营预测的作用(一)预测的概念(二)房地产经营预测的概念(三)房地产经营预测的作用1.经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提2.经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据3.经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力二、房地产经营预测的特点、原则和内容(一)房地产经营预测的特点1.双重性 第一节　房地产经营预测的概念 2.个别性3.长期性4.复杂性(二)房地产经营预测的原则1.连贯的原则2.相关的原则3.类推的原则。4.系统的原则(三)房地产经营预测的内容1.预测特定城市房地产业的未来前景 第一节　房地产经营预测的概念 2.预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势3.预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题4.对房地产品价格走势的预测5.预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化6.预测房地产金融市场的发展动向(四)房地产经营预测的影响因素1.各类房地产的存量及现状 第一节　房地产经营预测的概念 (1)住宅存量　住宅的存量水平可用住宅量(户)与家庭户数的百分比来衡量。(2)有商业收益房地产的存量　对于有商业收益的房地产，如宾馆、写字楼、商业楼等，它们的存量水平主要是看其利用率的高低、拥挤程度、分布集中度、服务半径的大小、价格或租金高低等因素。2.人口状况(1)人口的绝对量　它决定了住宅房地产的潜在需求量，人口越多，需要的住宅也越多。 第一节　房地产经营预测的概念 (2)人口的增长速度　人口增长速度决定了住宅房地产的潜在需求量的增长。(3)家庭结构　居民是以家庭为居住单位的，家庭的规模越大，家庭数量就越小，住宅需求量就越小。(4)人口流向　人口流动主要有两种情况：一是农村人口城市化，会造成城市人口增加，人口密度加大，房地产需求膨胀，房价上涨。3.房产价格的变化4.国家的经济发展水平 第二节　房地产经营预测的程序和类别 一、房地产经营预测的基本程序 图4-1　房地产经营预测的基本程序 第二节　房地产经营预测的程序和类别 1.确定经营预测目标和要求2.搜集资料(1)搜集历史资料　历史资料主要是各种有关的社会经济统计资料。(2)搜集现实资料　现实资料主要包括三个方面：①预测期内有关人口构成及增长情况、居民收入及社会购买情况、生产结构调整及投资方向、生产能力和生产动态及价格情况。3.分析判断 第二节　房地产经营预测的程序和类别 (1)分析观察各影响因素同需求量的依存关系　需求量的发展趋势是由多种因素决定的，各因素与需求量之间存在着某种依存关系，这种依存关系经过长期的历史发展会形成以固定的系数表达的特定数学模型关系，各种因素为其参数。(2)分析房地产行业的产供销关系及其变化　它是调节供需平衡的基础，是经营预测的重要依据。(3)分析当前的消费心理　未来消费需求的变化趋势往往在期初就出现种种迹象，有些虽不明显，但能预示未来长期趋势；有些迹象虽明显，但可能是短期变化。 第二节　房地产经营预测的程序和类别 (4)其他方面的分析判断　如各类房屋的社会拥有量和供需差额；对供需平衡及不平衡的分析，透过各种现象看其本质；进一步判定行业发展趋势等。(二)实施阶段1.