房地产投资分析 教学课件 作者 黄英 卓越大厦建设项目成本费用估算.docVIP

卓越大厦建设项目成本费用估算 本项目住宅可售面积3 698，商铺可售面积11 248，地下车位209个。 开发成本估算 土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地出让金为6 134.73万元。 拆迁补偿费该地块的拆迁补偿费共计9 600万元。 前期工程费。参见表—1—3. 表—1—3 前期工程费估算表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 建安工程×3% 330.39 2 可行性研究费 总投资×1.5% 165.20 3 水文、地质、勘探费 设计概算×0.5% 55.06 4 筹建开办费 建安工程费×2.5% 275.33 5 三通一平费 60元/㎡ 68.50 合计 894.48 建安工程费。见表5—1—4. 表5—1—4 建安工程费估算表 序号 建安项目名称 单位造价 （元/㎡） 调节系数 调节后的单位造价（元/㎡） 1 土建部分 1 420 184.5/176.34 1 483 2 外墙：塔楼铺长条砖 裙楼铺花岗岩 75.03 380.96 184.15/176.34 184.15/176.34 78.35 397.83/ 3 地面:住宅铺耐磨砖 79.50 184.15/176.34 83 商铺铺大理石 111.93 184.15/176.34 116.89 4 电梯（15人） 124.21 184.15/176.34 129.72 5 水电设备 取土建部分15% 1 483×15% 222 塔楼住宅的建安工程费： （1 483+78.35+83+129.72+222）×36 898=7 365（万元） 裙楼建安工程费： （1 483++116.89+129.72+222）×15 528=3 648（万元） 其中：商铺建安工程费： （1 483++116.89+129.72+222）×11 248=2 643（万元） 基础设施费。见表5—1—5表5—1—5 基础设施费估算表 单价（万元/公顷） 计价数量（公顷） 本项目计价（万元） 道路工程 42.13 0.4681 19.72 绿化工程 5.4 0.3501 1.89 供水工程 15 5.2426 78.64 供电工程 65 5.2426 340 其他工程 占建安工程费2% 11 013 220.26 合计 660.51 开发间接费。见表5—1—6. 表5—1—6 开发间接费一览表 序号 类别 计算依据 交纳税额（万元） 1 配套设施建设费 基建投资额×12% 1 321.56 2 建筑工程质量安全监督费 建安工程费×4‰ 44.05 3 供水管网补偿费 住宅：0.3t/人，600元/t 商铺：0.1t/人，600元/t 住：22.28 商：67.49 4 供电用电负荷费 住： 4KVA/户480元/KVA 商：8KVA/100㎡1000元/KVA 住：58.37商：89.98 5 其他 建安投资额×7% 770.91 6 合计 2374.64 不可预见费 不可预见费为以上（1）至（5）项之和的3% （6 134.73+894.48+11 013+660.51）×3%=561.08（万元） 开发成本为以上（1）至（7）项之和，由以上计算可知，开发成本为： 6 134.73+9 600+894.48+11 013+660.51+2374.64+561.08=31 328.44（万元） 开发费用估算 管理费用取（1）—（5）项之和的3%（6 134.73+894.48+11 013+660.51）×3%=561.08（万元） 销售费用。见表5—1—7. 表5—1—7 销售费用估算表 计算依据 计价（万元） 合计（万元） 广告宣传及市场推广费 销售收入×2% 1 082.51 销售代理费 销售收入×2% 1 082.51 其他销售费用 销售收入×1% 541.26 合计 2 706.28 财务费用见资金筹措表5—1—8，贷款还本付息估算表5—1—9： 表5—1—8 资金筹措表 单位：万元 序号 项目名称 合计 建设经营期 第一年 第二年 第三年 1 建设投资 34 505.8 15 734.73 7 508.43 11 262.64 2 筹措资金 34 505.8 2.1 自有资金 13 000 5 734.73 4 359.165 2 906.11 2.2 借贷资金 10 000 10 000 0 0 2.3 预售收入