房地产项目管理 教学课件 作者 姚星明 主编 阎玮斌沙巧兰 副主编 第八章 房地产项目风险管理.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第八章 房地产项目风险管理 知识目标： ●了解房地产项目的风险类型； ●掌握房地产项目风险的识别方法和一般步骤； ●掌握一定的房地产项目风险的控制理论和方法。 能力目标： ●通过学习了解招标的过程，能开展房地产项目的投标管理； ●能够进行房地产项目的风险识别； ●能够进行房地产项目的风险分析和控制。 早期的房地产项目管理决策，多考虑项目的代价和计划，对风险考虑很少。现代房地产项目管理与传统的房地产项目管理的不同之处是引入了风险管理技术。项目中的各类风险反映到合同中，通过合同定义和分配，形成合同风险。因此风险管理是项目管理的一个重要内容。 第一节 房地产项目风险管理概述 一、风险的概念 风险是指在从事某项特定活动中因不确定性而产生的经济财务损失、自然破坏和损伤的可能性。一般认为，风险是一种可以通过分析、推算出其概率分布的不确定性事件，其结果可能是损失或收益。通常情况下，风险是针对损失而言的，房地产项目所面临的典型风险包括： （1）未能按规定的设计和建设工期完成； （2）在设计阶段未能按时获得总体规划、详细规划或建筑法规所要求的批准； （3）未预料到的不利的地质条件导致项目延误； （4）异常的恶劣气候导致项目延误； （5）工人罢工； （6）未预料到的人工费和材料价格上涨； （7）项目完成后，未能租出或售出； （8）现场操作事故导致人员伤亡； （9）操作工艺低劣导致结构存在潜在的缺陷； （10）不可抗力（洪水、地震等）； （11）承包商对设计延误提出的索赔； （12）未能在开发商的预算范围内完成项目； 二、风险的特征 （1）风险具有客观性 （2）风险具有普遍性 （3）风险具有偶然性 （4）风险具有危害性 （5）风险具有可变性 三、房地产项目风险管理 房地产项目风险管理的过程 风险管理过程一般包括风险识别、风险分类、风险分析、风险回应四个阶段，这几个阶段综合构成了一个有机的风险管理系统，其主要目的就是帮助参与项目的各方承担合适的风险。 第二节 房地产项目风险识别 一、项目风险的识别 风险识别就是确定风险的来源、风险产生的条件、描述其风险特征和确定哪些风险事件有可能影响本项目，并将其特性记载成文的管理活动。 风险识别是项目风险管理的基础和重要组成部分，通过风险识别，可以将那些可能给项目带来危害和机遇的风险因素识别出来。把风险管理的注意力集中到具体的项目上来。 二、风险识别的依据 项目风险识别的主要依据包括：项目规划、风险管理计划、风险种类、历史资料、制约因素和假设条件。 三、风险识别程序 风险识别一般可分三步进行： 第一步，收集资料。 第二步，风险形势估计。 第三步，根据直接或间接的症状将潜在的风险识别出来。 四、风险识别方法 在具体识别风险时，需要综合利用一些专门技术和工具，以保证高效率地识别风险并不发生遗漏，这些方法包括德尔菲法、头脑风暴法、核对表法、SWOT技术、检查表、敏感性分析技术等。现将其中几种方法简要介绍如下： 1．专家调查法 （1）头脑风暴法。 （2）德尔菲法。 （3）访谈法。 2．财务报表法 3．初始风险清单法 五、风险识别的成果 （1）风险事件表 （2）风险分类 风险识别之后，应该将风险进行分类，分类结果应便于进行后续风险管理。 （3）风险症状 风险症状就是风险事件的各种外在表现，如前兆等。 第三节 房地产项目风险估计与评价 一、风险评估概述 风险评估是项目风险管理的第二步。项目风险评估包括风险估什和风险评价两个内容。 风险估什的对象是项目的各单个风险，非项目整体风险。风险估什有如下几方面的目的：加深对项目自身和环境的理解；进一步寻找实现项目目标的可行方案；务使项目所有的不确定性和风险都经过充分、系统而又有条理的考虑，明确不确定性对项目其他各个方画的影响；估计和比较项目各种方案或行动路线的风险大小，从中选择出威胁最少、机会最多的方案或行动路线。 风险评价把注意力转向包括项目所有阶段的整体风险、各风险之间的相互影响、相互作用及对项目的总体影响、项目主体对风险的承受能力。 二、风险分析方法 风险分析方法包括风险估什方法与风险评价方法。这些方法又可分为定量方法与定性方法，现分述如下。 1．定性方法 定性风险分析要求使用已有的定性分析方法和工具来评估风险的概率和后果。 （1）风险概率及后果 （2）效用和效用函数 2．定量方法 定量风险分析过程的目标是量化分析每一风险的概率及其对项目目标造成的后果，同时也