房地产项目管理 教学课件 作者 姚星明 主编 阎玮斌沙巧兰 副主编 第五章 房地产项目投资管理.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第五章 房地产项目投资管理 知识目标： 了解房地产项目投资管理的基本含义； 理解房地产项目投资的估算； 掌握房地产项目投资费用控制。 能力目标： 能解释房地产项目投资管理； 能估算房地产项目投资费用； 能控制房地产项目投资费用。 第一节 房地产项目投资管理概述 一、投资概述 通常，投资可分为广义投资和狭义投资。广义的投资指人们的一种有目的的经济行为，即投资者为了获取未来收益而垫付货币或其他资源于某项事业的经济活动；而狭义的投资是指投入到再生产的基本单位，即建设项目中的资金额。本章讨论广义的投资。 二、房地产项目投资基本概念 房地产项目投资是指国家、企业和个人为了某种目的，直接地或间接地投入用于房地产开发、经营、管理和服务等的资金行为。房地产项目投资是以房地产项目为投资对象的投资，是借助房地产项目来获取收益的投资行为。 三、房地产项目投资的特征 （1）前期工作非常重要。 （2）增值与保值。 （3）替换性。 （4）非同质性。 （5）金融的作用强。 （6）房地产项目投资的收入能力. 第二节 房地产项目投资费用估算 一、房地产项目总投资构成 房地产项目总投资主要包括两大项内容：开发建设投资和经营资金。 （1）开发建设投资：开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，其可分为开发成本与开发费用两大部分。 房地产项目的开发成本一般包括以下几项： ①土地费用 ②前期工程费用 ③建筑安装工程费用 ④基础设施建设费用 ⑤公共配套设施建设费用 ⑥开发间接费用 ⑦开发期税费 ⑧其他费用 ⑨不可预见费用 房地产项目的开发费用一般包括以下几项： ①管理费用 ②销售费用 ③财务费用 二、房地产项目投资与成本费用估算 （1）土地费用： 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 ①土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。该项费用的具体估算可根据《中华人民共和国土地管理法》及国家和地方有关标准进行。 ②土地出让地价款。土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。其主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。 ③土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 ④土地租用费。土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 （2）前期工程费：房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设汁、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 ①项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比进行估算，也可按估计的工作量乘以正常工作费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出可根据所需工作量结合有关收费标准进行估算。一般情况下，规划及设计费可按建筑安装工程费的3％左右估箅；可行性研究费可按项目总投资的0．2％～l％估算；水文、地质勘测可按设计概算的0．5％左右估算。 ②“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用、通水、通电、通路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准进行。应当注意的是，如果获得的开发土地是熟地，则在前期工程费中不计该项。在获得不同土地状态情况下，应注意该项费用不得与土地费用的相关项重复。 （3）建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法进行估算，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应根据资料的可取性和费用支出的情况而定。 （4）基础设施建设费：基础设施建设是指建筑物2m以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政没施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。 （5）公共配套设施建设费：公共配套设施