房地产投资分析 教学课件 作者 黄英 卓越公司某房地产敏感性分析.docVIP

卓越公司某一房地产开发项目占地面积为2000，容积率为2.5，楼面地价为1500元/，建造费用为3000元/；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元/·月（可出租面积），出租费用为毛租金收入的25%；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造费用预算的10%；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为18%，试该项目敏感性分析。进行项目的敏感性分析。 项目财务指标的计算 1．确定项目的预期总开发价值（1）总建筑面积：2000×2.5＝5000（） （2）预计年净租金收入：5000×0.75×230×（1－25%）×12＝776.25（万元） （3）总开发价值：776.25/18%＝4312.5（万元） 2．土地费用（1）地价：5000×1500＝750（万元） （2）土地费用利息：750×［（1＋15%）2－1］＝241.875（万元） （3）土地费用总额：750＋241.875＝991.875（万元） 3建造费用（1）建造费用预算：3000×5000＝1500（万元） （2）专业人员费用：1500×10%＝150（万元） （3）建筑费用利息支出：（1500＋150）×15%＝247.5（万元） （4）建造费用总额：1500＋150＋247.5＝1897.5（万元） 4．广告宣传及市场推广费：40万元。 5．总开发费用：991.875＋1897.5＋40＝2929.375（万元。 6．开发商利润：4312.5－2929.375＝1383.125（万元）。 7．开发商投资利润率： 项目的敏感性分析 第一步确定用于敏感性分析的经济评价指标。 经初步分析，项目的建造费用、建设周期、租金水平和建筑面积对项目的经济效果指标影响可能较大，故确定这四个因素作为不确定性因素，采用的经济效果指标为利润和投资利润率。 第二步确定不确定性因素可能的变动范围。 根据对该项目的具体情况以及外在因素的分析，该项目中不确定因素的可能变动范围为-10%-10%。 第三步计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，即敏感性系数。 1．建造费用的敏感性分析 对建造费用的敏感性分析是假定建造费用在一定范围内变化，而其他因素均不变的情况下，计算项目的利润和利润率数值。具体计算过程见表-2-1。 表－2-1 建造费用的敏感性分析 单位：万元 建造费用变化百分率（%） －10 －5 O ＋5 ＋10 总开发价值 土地费用总额 建造费用总额 广告宣传及市场推广费 总开发费用 开发商利润 开发商投资利润率（%） 投资利润率变化幅度（%） 4312.5 991.9 1707.8 40.0 2739.7 1572.8 57.4 ＋10.2 4312.5 991.9 1802.6 40.0 2834.5 1478.0 52.1 ＋4.9 4312.5 991.9 1897.5 40.0 2929.4 1383.1 47.2 O 4312.5 991.9 1992.4 40.0 3024.3 1288.2 42.6 －4.6 4312.5 991.9 2087.3 40.0 3119.2 1193.3 38.3 －8.9 建造费用的变化，直接影响建造费用预算、专业人员费用和建筑费用利息的数值变化，而其他指标如总开发价值、土地费用等保持不变。 2．建设周期的敏感性分析 对建设周期的敏感性分析是假定建设周期在一定范围内变化，而其他因素不变的情况下，计算项目利润和利润率数值。具体计算过程见表-2-2。 表－2—2 建造周期的敏感性分析 单位：万元 建设周期变化 1年 1.5年 2年 2.5年 3年 总开发价值 土地费用总额 建造费用总额 广告宣传及市场推广费 总开发费用 开发商利润 开发商投资利润率（%） 投资利润率变化幅度（%） 4312.5 862.5 1769.4 40.2671.9 1640.6 61.4 ＋14.2 4312.5 924.9 1832.3 40.2797.2 1515.3 54.2 ＋7 4312.5 991.9 1897.5 40.2929.4 1383.1 47.2 0 4312.5 1063.7 1965.0 40.0 3068.7 1243.8 40.5 －6.7 4312.5 1140.7 2034.8 40.0 3215.5 1097.0 34.1 －13.1 建设周期的变化，直接影响土地及建筑费用利息的数值变化，而其他指标如总开发价值、广告宣传及市场推广费无变化。 计算过程举例：当建设期为1.5年时，土地费用总额为：7