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讨论专项维修基金制度范围是否应该扩大 李江平 一 、 住宅专项维修基金制度及其意义 1、供热企业的维修责任 专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期 (1)、北京市公共维修基金管理办法第三十一条 (二)款明确规 满后的维修和更新 、改造的资金。共用部位 ，是指根据法律、法规和房 定：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线 屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的 电视等管线和设施设备的维修、养护费用；也就说明供热单位的维修费 非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱 、梁、 用不管是小修、还是大中修均不能从维修基金中支出。 楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯问、走廊通道等。 (2)、北京市供热管理办法第二十条规定 ：供热单位应当对供热范 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主 围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢 或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、 修和更新改造的责任。住宅用户承担室内自用采暖设施维修 、更新的相 天线、照明、消防设施、绿地、道路 、路灯、沟渠 、池、井、非经营性 关费用。第三十六条 (三)款规定：室内自用采暖设施是指室内支管 、 车场车库 、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 散热器及其附属设备。 二 、公共维修基金的使用范围是否考虑包括写字楼 (3)、与其他供水、供电、供气、供热、通讯 、有线电视单位不同， 因为我单位管理的服务范围不仅包括物业管理，还包括供暖服务。 现实中许多物业管理企业负担着公共供热的任务。所以说讨论公共维修 物业管理范围不仅包括住宅、也包括综合楼和写字楼。 基金制度不能避开供热这项业务。 1、写字楼等的大、中修、改造维修费用也额更高、维修频率更大。 2、供暖企业性质不 同，关于供暖设施 、特别是楼 内设施设备 的大 (1、)以我单位管理的甘家 口某商务楼为例，该楼于2001年竣工验 中修更新改造责任应该区别对待。 收交付使用。2005年，本楼的消防维保单位反映该楼的消防主机主板发 (1)、对于北京市热力集团来说，其负责负责供热的面积，前期开 生故障，没有办法修理。而且该设备的生产厂家已经停产，消防终端的 发商交付管线系统时，均支付相应的巨额入网费、以及工程费。这样热 烟感、喷淋探头等现在市场上也买不到，必须进行整楼的消防设施更 力公司就有了对居民供暖楼内、楼外的管线设备大修、中修、改造费 换。由于没有交纳公共维修基金，此工程额过了保修期 ，只有全体业主 用。 集资进行改造。我物业就立即召开业主大会 ，把此情况进行通告。业主 (2)、对于其他社会供热单位来说，情况则比较复杂，有机关事业 对于消防设施的重要性还是比较 了解的，顺利的集资5O余万元改造了 单位 自建锅炉房供热的；有开发商 自己锅炉房委托物业公司供热的；有 消防工程。 各个小区互相并网接人别家锅炉房供热的等。如果统一适用于北京市供 (2)、2009年，我物业人员在巡检时发现，该楼楼顶的女儿墙砌块 热管理办法，实践中遇到的困难 比较多。 出现多处裂缝，并且裂缝有逐步扩大的趋势。由于本楼是 ll层楼房，若 (3)、不同时期建造的楼房，设施标准都不一样 ，回迁楼 、旧楼多 果女儿墙开裂，粘土砖块掉下去，砸到车辆或者行人，会危及是人民群 数房间内客厅、卫生间没暖气设施，并且楼房没有外保温。这样一来， 众生命安全．我单位又紧急召开业主大会，集资40余万进行了拆除改 居民家中的采暖温度就难以保证。每年供暖季，许多居民反映暖气不 造 。 热，家里温度比较低。我单位也做过调查，认为这些楼房最彻底的解决 (3)、2013年，此商务楼的2部电梯多次发生故障，并进行多次小、 方案就是大改，在没有暖气设施的客厅、卫生间加装暖气立管及采暖设 中修，均由我单位 自己