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对土地利用强度地价修正系数的研究 ——以秦皇岛市为例 安石鑫1 张斌2 (1．河北省国土资源利用规划院河北石家庄050051； 2．秦皇岛市国土资源局地价所 河北秦皇岛066000) 摘要通过调查发现，提高开发用地容积率的途径中，增加建筑平均层数引起地价上升的速度远远低 于增加建筑密度引起地价上升的速度。从引导开发商提高土地利用强度方式的角度讲，我们应制定鼓励 开发商提高建筑平均层数而不积极鼓励其提高建筑密度的地价修正系数。目的是解决宗地地价评估结果 与市场价格差距较大的问题，更好地发挥地价评估调节土地利用方式的作用。 关键词 地价 土地利用 修正系数 容积率应用研究 反映土地利用强度的指标中，与地价关系密切的主要是建筑平均层数、建筑密度和容积率。因 为容积率=建筑平均层数×建筑密度，所以在进行宗地地价评估时，只要进行建筑平均层数、建筑 密度两项修正或容积率修正，即可较为全面地反映出土地利用强度对于地价的影响。 建筑密度反映了土地总面积中可利用的比例。作为开发用地，建筑密度受到规划部门建筑间 距、后退红线、绿地率等多方面的限制，建筑密度处在很小的变化幅度内。在建筑密度确定的情况 下，容积率与建筑平均层数为正比例关系，当建筑密度为100％时，容积率=建筑平均层数，土地 单价为建筑基底地价。建筑基底地价与建筑平均层数关系资料易于调查和研究，故我们首先研究建 筑基底地价与建筑平均层数之间的关系，然后考虑建筑密度的变化，最后形成地价的土地利用强度 修正系数。 1 商业用地土地利用强度修正系数的调查、测算与制定 1．1 总层数与建筑基底地价的关系 据对秦皇岛市44个商业用房销售案例调查，1层售价平均为6619元／平方米。据对太阳城、金 原广场、顺成商厦等12个多层商业用房销售案例的调查，2～6层售价为1层售价的比例见表1第2 行；2层以上平均售价如表1第3行。 表1 多层商业用房各层平均价格表 总层数 1 2 3 4 5 6 各层售价为1层的比例 100．00％ 78．63％ 64．97％ 43．08％ 37．03％ 25．43％ 各层售价(元／平方米) 6619 5205 4300 2851 2451 1683 据测算，随着总层数的增加，商业用房开发各项经济指标变化如表2、图1所示。 ·251· 表2 多层商业用房总层数与地价关系表 总层数 1 2 3 4 5 6 平均售价(元／平方米) 6619 5912 5375 4744 4285 3852 总收入(元) 6619 11823 16124 18975 21426 23109 平均成本(元／平方米) 1480 1480 1647 1730 1780 1813 总成本(元) 1480 2960 4940 6920 8900 10880 平均利润(元／平方米) 1324 1182 1075 949 857 770 总利润(元) 1324 2365 3225 3795 4285 4622 楼面地价(元／平方米) 3815 3249 2653 2065 1648 1268 土地单价(元／平方米) 3815 6499 7959 8260 8241 7607