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浅谈商品房预售中消费者权益保护 　　论文摘要房屋预售亦称商品房预售，其实质是房屋期货买卖。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。但房地产预售在我国实践中有很多模糊的认识，尤其是在消费者切身利益保护的层面，立法者和法学家存在较大分歧。商品房预售合同的性质，按揭、转售和预销售过程中常见的纠纷有必要进行全方位的讨论。 　　论文关键词商品房预售消费者权益 　　一、商品房预售制度概况 　　关于房屋预售之条件，我国《城市房地产管理法》第44条已有明确详细之规定。其一，已交付全部土地的使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权也必须未经抵押。对此而言，是基于我国的基本土地制度，即私主体{公民或法人}并无土地之所有权，惟有土地使用权之用益物权。其二，持有建设工程规划许可证，房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。其三，按提供预售的商品房计算，房产开发商投资开发建设的资金应达到工程建设总投入的四分之一以上，并已经确定施工进度和完成交付之期限。此项规定之意义在于敦促房开商尽快完成工程建设，以实现土地利用价值以及消费者之消费目的。其四，业已和金融机构签订预售款监管协议。此为必不可少之实质要件，只有契约的约束，才能在房开商和消费者之间形成一种特殊关系，在不动产并未完成之前形成约束力。豍最后，已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，还应当同时取得向境外销售的批准文件。这是房屋预售之形式要件，我国物权变动才债权形式主义，惟已办理登记之公示，不动产所有权之变动不可称之已发生。 　　在房屋预售的特征方面，有以下几点值得注意。首先，房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在契约中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力之根据。其次，房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交易尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。 　　二、房屋预售制度对消费者权益之影响 　　（一）房屋预售流弊甚多 　　目前“国五条”打房重拳已祭出有日，各地纷纷颁布自己的实施细则，而究其房产市场缘何持续过热，商品房预售制度自应是重要推手。在房屋预售制度之下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。豎所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。 　　（二）消费者购买预售房的法律风险 　　鉴于房屋预售合同双方显然在经济状况和信息咨询方面处于不对等的地位，而相关职能部门的管理并不完全配套，在具体执行过程中也难免会受到利益等诸多不可控因素之影响。另一方面，购房者显然缺乏相应的认知能力和辨别能力。这就使得房地产开发商的“道德风险”大量存在，消费者则无可避免地成为承受风险更大的一方。这些风险主要有如下几个方面： 　　1.开发商的销售资格瑕疵 　　房开商隐匿其并无开发资质或无商品房预售许可证，而径行销售期房。购房前必须要检验开发商的“五证”，其中包含：土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、商品房销（预）售许可证。这些证书就是用来证明开发商、销售商资格的关键凭据。若不能提供以上证件，预购人完全有理由质疑其身份的合法性问题，有足够理由拒绝其提出的所有要求。大体来说，此等开发商本身资质就不是太好，诚信度十分缺失，如此一来一旦预购人已履行了房款价金债务，通常情况下难以取得预定房屋之所有权。而在合同被法院宣告为无效时，更是只能请求返还本金及同期银行贷款利息而已（至于缔约上过失责任，则另当别论）。而尤为重要之处的在于，购房人在法院作出判决之前，恶意欺骗的房开商极有可能早已携款潜逃或者以将房款“釜底抽薪”，于是即便判决书上白纸黑字，其宣告的权利也绝无实现之可能性。豏购房人仍务必须留心的是，以上证书中所列的项目名称、单位名称、建筑面积是否有出入，有无和消费者订定预售合同之时的名称相同。若非如此，我们极有上当受骗之虞，蒙受经济损害，甚至于要