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我国住宅专项维修资金制度完善刍议 张慧彦 李丽红 摘 要 住宅专项维修资金被称为建筑物的 “养老金”，关乎百姓的安居乐业和社会稳定。现行的住宅专项维修资金制度 在筹集、使用、监督管理等多个环节尚存在诸多不足，本文试图通过深入的分析，提出完善的对策。 关键词 住宅专项维修资金 筹集 监管 作者简介：张慧彦，沈阳建筑大学讲师，研究方向：建设法；李丽红，沈阳建筑大学副教授，研究方向：建筑工程。 中图分类号：D922．29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2014)09-097-02 房地产业作为国民经济重要的支柱产业之一，事关老百姓的 成，而且各地甚至每个小区的建筑材料价格、建筑设计成本等都 安居乐业和社会稳定 。然而，有着建筑物 “养老金”、“保命钱”之 不甚相同，这就给 “建安费”的确定带来困难。另外，《管理办法》 称的住宅专项维修资金 (以下简称 “维修资金”)却没有得到人们 规定各地建设主管部 门要根据当地情况确定维修资金的交存额 的应有关注 。所谓维修资金是指专项用于住宅共有部位、共用设 并适时调整，但有一部分省、市仍选择以购房价格为基数按一定 施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。当前，由于制度 比例交存，且比例为 l~／o-3％。例如，辽宁省 鞍《山市住宅专项维 的弊端和政策的缺失，维修资金在交存、使用、监督、管理等方面 修资金管理办法》(2011年 2月发布执行)规定产权人应 当按照 存在着诸多的问题，致使维修资金难 以充分发挥作用 ，既不利于 购房金额 2．5％的比例来交存，这样的规定和 管《理办法》并不吻 延长建筑物 的使用寿命，也不利于广大业主切身利益的维护。本 合 。 文拟剖析我国现行维修资金制度存在的不足和原因，并提出一些 2．维修资金续筹规定过于原则性，不便于操作。《管理办法》 完善维修资金在交纳、使用、监督管理等方面的建议，为社会和谐 对维修资金的续筹规定较简单，没有明确组织续筹的主体、程序 的维护，业主切身利益的保障贡献绵薄之力。 和方法。小区的 自治机构理应组织续筹，但当前我国业主的责任 一 意识不强，自治能力较低，小区业主拖延或拒缴维修资金的情况 、 住宅专项维修资金制度存在的主要问题 我国维修资金制度设立的较晚，运行与完善都需要一定时 时有发生。因此，关于维修资金的续筹亟需相应的配套措施或地 间，因此，当前维修资金制度在筹集、使用、管理和监督各环节均 方性法规加以完善 。 出现了一些 问题 。 (三 )使 用困难 (一)立法层面存在不足 当前，我国各地维修资金的储备十分丰富，但使用比例低下。 目前我国调整维修资金 的全国性法律法规仅有三个 ， ： 有统计数据显示，全国各地缴存的维修资金总额 已超过万亿元， 2008年建设部、财政部联合制定的住《房专项维修资金管理办法》 但使用率不足 1％，常年处于 “休眠”之中，造成这种情况的原因有 (以下简称 《管理办法》)、2003年国务院颁布实施的 物《业管理条 两个 。 例》以及 2007年实施的 《物权法》中有关维修资金的规定。其他 1．“双2／3”的规定难 以实现。根据 《管理办法》的规定，维修 的都是各地方根据 自身情况制定的地方性法规 。这些规范性法 资金的使用决定必须经 “专有部分占建筑物总面积2，3以上的业 律文件均存在一定的不足，例如，物《权法》位阶最高，但是它关于 主且 占总人数2／3以上 的业主讨论通过……”。这为维修资金的 维修资金的规定过于原则，不具有操作性。管《理办法》只是部门 妥善使用设置了一道 “安全阀”，但也加大了正常使用的难度 。实 规章，立法层次较低，且上位法缺失，其内容的设定涉及业主、政 践中，业主大会的成立与运行都较困难，业主对维修资金制度知 府相关主管部门、开发商、物业服务企业等 ，超越 了部门规章的立 之甚少，同时，也普遍缺乏着责任意识、维权意识，从而造成了法 法权限，其合法性值得商榷。而地方性法规则立法过于简单，制 定决策程序难 以落实，维修资金的启动也无从谈起。 定水平有限，甚至存在与上位法冲突的