房屋转租纠纷之现状审视及司法应对.pdfVIP

房屋转租纠纷之现状审视及司法应对 昂玉洁 摘 要 转租是在承租人与出租人租赁合 同的基础上，承租人与第三人形成合意进而将租赁物 出租于第三人 的行为，转租 合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方当事人的利益，现行立法对次承租人的保护又相对薄弱，基于此，本文建议法院 在审理转租纠纷案件时，不要轻易以出租人未同意为由认定转租合同无效。 关键词 房屋转租 次承租人 合同效力 作者简介：昂玉洁，杭州经济技术开发区人民法院，预备法官。 中图分类号：D920．4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2014)09．081．03 《中华人民共和国合同法》(以下简称 《合同法》)第 224条规 予以确定 。 定，承租人经出租人同意，可 以将租赁物转租给第三人。承租人 (二)违约造成的损失难以计算 转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租 原告曾某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案中，原告要 赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意 求被告支付合 同约定的2000元违约金，而被告则辩称其与原告 转租的，出租人可以解除合同。由此可见，转租是在承租人与出 约定的违约金并非2000元而是一个月的租金600元，由于被告 租人租赁合同的基础上，承租人与第三人形成合意进而将租赁物 代理人的过失拿了错误的合同给原告签，正确的违约金应当是 出租于第三人的行为。2009年 9月 1日正式施行的 《最高人民 600元，且被告事后也积极帮助原告寻找合适的房屋房屋居住但 法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问 原告不愿配合 ，因此被告认为原告主张的违约金过高，法院应当 题的解释》(以下简称 解《释》)进一步对转租问题进行 了规定。合《 予以调整 。从 《合同法》第 l14条的规定可以看出，我国立法者对 同法》及司法解释对转租问题做了较为详细 的规定，对司法实践 于违约金的定位在于填补损失，合同当事人既可以约定违约金也 中转租纠纷的处理起到了指导性作用，但 由于转租涉及三方当事 可以根据实际情况要求对方支付一定数额的违约金，当约定的违 人利益，且相关立法存在一定的空白及缺陷，现有的规定仍然难 约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适 以应对转租纠纷中存在的一些问题。 当的增加或减少，在负担给付金钱义务的当事人违约的情形下， 一 、 房屋转租纠纷现状审视——以一起案例为视角 违约金比较容易计算，即以其应当给付的金额为本金结合 《最高 (一)合同签订不规范，效力难确定 · 人 民法院关于适用中华人 民共和 国合 同法若干问题的解释 在原告曾某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案中，朱某 (二)》第29条的规定予以计算，但是在转租合同纠纷案件中，当 某为案涉房屋的承租人 ，在与出租人签订了房屋租赁合同后，其 转租人违约时，次承租人因转租人违约造成的损失往往难 以计 将房屋分成几间分别转租给包括曾某某在内的若干人，并签订了 算，尤其是当转租人有证据证明其已积极帮助次承租人寻找同等 房屋租赁合同，约定了权利义务及违约责任，曾某某在签订合同 甚至更优条件的房屋租赁而次承租人不愿意配合时，次承租人的 当日便将约定的租金支付给朱某某，之后 由于案涉房屋的出租人 实际损失应当如何计算，此种情形下是否可以适当减少违约金也 要将房屋出卖给他人，便与朱某某解除了房屋租赁合同，朱某某 是值得我们思考的问题 。 也因此要求曾某某腾退房屋。曾某某随后诉至法院要求朱某某 (三)现行法律对次承租人权利的保护相对薄弱 支付合同约定的违约金 ，朱某某辩称因其本人不在杭州工作，故