保障性住房投资信托基金模式研究--以越秀REITs为例.pdfVIP

~JJFinancialView 嬲 视线 黼 保障性住房投资信托基金模式研究 以越秀REITs为例 李 娟 中南财经政法大学 基金项 目：国家社科基金资助项 目 “底线公平视域下城市住房保障模式变革及其福利效应研究”阶段性成果。编号 13BGL115 【摘 要】当前我国保障性住房需求量巨大，急需拓展资金多元化来源渠道，而民间资本参与力度小、政策性金融机构融资的长效 机制欠缺。本文分析 了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴越秀REITs融资的经验，提出了解决我国住房保障制度新的 投融资方式，即保降陛住房投资信托基金 (REITs)模式。 【关键词】保障性住房 ；投融资模式；RASIT 保障性住房是指各级政府因地制宜，为中低收入住房困难家 背景下，地方政府土地出让收入下滑、融资渠道受限，财政支出 庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其中廉租房、公租 更加难以满足建设资金需要，保障房的建设面临严峻挑战。为了 房、共有产权房、自住商品房、经济适用房、棚户区改造安置住 破解融资难题，各地正在探索各种保障性住房投融资模式，以及 房较为常见。虽然早在 1994年我国就开始提出保障性住房体系的 利用地方政府投融资平台和其他企业，以发行债券、信托等形式 建设，但是长期以来无论是供地 、开工量和配套设施 ，保障房建 进行保障房项 目融资。 设都大幅落后于商品房的发展。2007年 《国务院关于解决城市低 2．严重依赖银行信贷，风险过于集中 收人家庭住房困难的若干意见》出台后，中央政府将保障房建设 除了政府财政支出之外，保障房建设资金的主要融资渠道是 视为一项重要的民生工程。20t3年国务院发布 《关于加快棚户区 银行贷款。根据中国人民银行发布的 《2014年第三季度货币政策 改造工作的意见》，确定了2013年至2017年改造各类棚户区1000 执行报告》，截至2014年9月末，全国保障性住房开发贷款余额 万户的目标，“十二五”期间全国开工建设3600万套保障性住房， 10440亿元，同比增速比房产开发贷款高32．1％；新增贷款 3149 静态资金投入需要7万亿元。保障房建设所需的巨额资金，除了 亿元，占同期房产开发贷款增量的48．5％。根据支持保障房建设 一 些城市安排住房公积金建设贷款、中央省级财政预算资金，大 的信贷政策，银行发放大量保障房开发贷款，挤占了房地产企业 部分需要地方政府 自行解决。由于 1994年分税制改革后，责任和 银行贷款额度，加大了普通企业市场融资难度、推高企业融资成本。 收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政 融资手段单一，也导致了金融风险集中在银行。 府在保障房建设上积极性一直不高。2011年至2014年中，国家执 3．金融创新工具缺失 行严格的 “限购”、“限贷”，现在虽已松绑，但各地房价持续低迷， 我国保障房融资主要来自财政资金，金融机构提供部分贷款， 导致地方政府的土地出让收益大幅缩减，进一步影响其财政收支。 大量资金需要社会力量参与。目前各地政府主要利用住房公积金 保障房建设的资金渠道有限，极容易受到地方财政资金状况的影 贷款支持保障性住房建设，截至2014年9月末 79个城市331个 响。另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济 保障房建设项 目通过住房公积金贷款审批，按进度发放 709亿元， 效益低等特点，建成之后的产权不明晰、经营管理模式还处在探 收回贷款本金273亿元。而住房公积金的体制漏洞、管理利用效 索阶段，因此民间资本的参与也存在很大的顾虑。 率低一直为人所诟病。针对我国保障房融资受限的现状，除了政 一 、 我国保障房融资存在的问题 府投入，还需大量社会资金和金融的支持，同时还应通过税费减 我国保障房融资形式各异，虽然各地积累了一定的经验，面 免等，尽可能降低成本。借鉴境内外的住房融资经验 ，在当前趋 临的问题也很多。 于宽松的货币政策环境下，继续鼓励金融创新，引入房地产投资 1．土地财政影响地方政府收支，建设资金缺 口大 信托基金等新